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十大屋苑估價 次季四成下跌 康怡3房倒跌近一成 蒸發首季升幅

【明報專訊】受復常效應帶動,首季樓市表現理想,但第二季受加息、股市波動、俄烏戰爭持續等負面因素拖累,樓市氛圍逆轉,銀行對私宅估價亦轉保守。據三大估價銀行,對十大屋苑合共60個估價個案作參考,相對首季有45個個案的估價錄升幅(75%),第二季錄得估價上升個案減至26個(43%),同期估價下跌個案則增至26宗(同為43%);可留意是,上述估價下跌個案,有23宗屬首季估價升、轉為次季跌,佔比近九成,其中鰂魚涌康怡花園高層戶,首季估值曾錄逾7%升幅,惟次季倒跌9.66%,總括上半年估值跌逾兩個百分點。

明報記者 林尚民、管龍欣

自2012年起,本報挑選荔枝角美孚新邨、沙田第一城、紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城和康怡花園、天水圍嘉湖山莊、藍田麗港城、將軍澳新都城、東涌映灣園及鴨脷洲海怡半島,合共20個單位,透過匯豐、中銀香港(2388)及恒生(0011)網上估價,合共涉60個估價個案。

據統計,上述60個估價個案,今年首季有45個錄得升幅,佔比75%,升幅由不足1%至逾10%;另15個錄跌幅(25%),跌幅由不足1%至逾10%。不過,截至6月底,隨着樓市回落,上述60個估價個案,次季錄得升幅減少至26個,佔比逾43%,估值升幅由不足1%至約5%。

銀行對私宅估價轉保守

同期估值錄跌幅個案增至26個,佔比同逾43%,跌幅由不足1%至近10%;另8個估值個案則無升跌(約14%),反映第二季二手樓市淡靜下,銀行對私宅估價轉趨保守。值得一提是,上述第二季錄得估價下跌的26個個案,有23個(約88%)在首季的估值其實是錄得升幅;次季部分單位出現「跌突」情况,如匯豐、恒生對鰂魚涌康怡花園A座極高層實用面積710方呎3房戶最新估值,為1253萬元,實呎1.76萬元,估價按季跌9.66%,以季度跌幅計,為眾單位之冠,而上述兩銀行對同一單位,今年首季估值曾錄7.52%升幅,第二季估值大跌,使單位上半年估值累跌逾兩個百分點。

另中銀香港對鴨脷洲海怡半島第20座中層實用面積584方呎兩房連士多房戶,最新估值896萬元,實呎1.53萬元,按季跌近4.9%;該行對單位今年首季的估價曾有逾2.6%升幅,總計上半年估值亦倒跌逾兩個百分點。

不過,綜合今年上半年,60個估價個案當中,錄得升幅的個案仍佔多數涉47個,佔比約78%,另13個則錄跌幅(22%)。

分析:新盤搶客累二手淡靜

對私宅估值下滑,中原按揭董事總經理王美鳳指,近期不少新盤搶客,加上市場仍在消化首季樓價升幅,首季的估價升幅亦使業主「心雄」,但買家追價乏力,部分業主見價錢低於大市,寧留不賣,導致整體二手交投淡靜;另外,早前政府仍未公布放寬按揭成數,不少買家觀望,造成樓市悶局。

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