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M&G英卓投資管理Fabiana Fedeli：英國樓市穩健 地產股超賣
【明報專訊】雖然英倫銀行前年12月以來大幅加息，基準利率現已升至5.25厘，惟英國整體住宅平均樓價今年8月仍然高達29.1萬英鎊，不單較今年3月低位已回升3.2%（見圖1），而且與去年8月按年比較仍上升0.2%，是2012年5月、逾11年以來錄得按年升幅（見圖2）。在英國樓價如此堅挺的環境下，不少英國地產股及房地產信託基金（REITs）價格今年下半年以來卻受累高息環境、普遍受壓，來自英國的M&G英卓投資管理股票、多元資產及可持續發展首席投資總監Fabiana Fedeli認為，部分優質英國地產股股價已超賣，可以精挑細選部署買入。
受累高息環境及其他負面因素，本港住宅樓價現時已從2021年8月歷史高位回落近兩成，期內地產股股價跌幅更大，橫向比較其他地區同樣在高息環境下的樓價表現，或許也可以帶來一些投資啟示。例如英國自前年12月以來大幅加息5.25厘，惟當地官方統計的整體住宅樓價去年9月仍升至291,909英鎊歷史新高，即使跟着半年回吐，今年3月低見282,115英鎊，惟其後5個月又再掉頭回升，8月最新報291,000英鎊，與去年9月的291,909英鎊的歷史高位比較，僅下跌約0.3%，表現堅挺。
與此同時，追蹤英國主要房地產股的富時350房地產股票指數今年以來卻下跌近一成半，表現明顯較實體市場差。M&G英卓投資管理是來自英國、佈局全球的資產管理公司，截至去年底資產管理規模（AUM）達3660億美元，該行的Fabiana Fedeli近日在英國以視像會議方式接受記者專訪時分享她對英國樓市及地產股的最新看法，以供讀者參考。
英國樓市用家主導 高息置業需求仍大
Fedeli分析，就英國住宅樓市來說，雖然在大城市有不少海外投資者投機買賣，但整體樓市仍然以當地用家主導，因此「房子是用來住的、不是用來炒的」，在目前的高息環境下，更有條件可以承受壓力。
另外，由於擁有自住物業向來對於英國家庭屬十分重要，因此，Fedeli認為，即使在目前高息環境下，但有需要、有能力的英國家庭仍會置業，她表示：「即使每月供樓開支增加，變相令可支配收入（Disposable Income）減少，但會在其他方面節衣縮食來彌補。」
英國定息按揭兩至五年 年期較美國短
有分析認為，與美國流行長達30年定息住宅按揭不同，英國定息住宅按揭年期普遍為兩年，故即使借按揭置業者在2020年及2021年疫情大流行、超低息期間已就此再融資，但兩年低息定息期現已過去，近月他們在高息環境下再融資出現困難，個別或迫於出售物業，令當地樓價出現調整壓力。
Fedeli指出，英國定息住宅按揭年期的確較美國短，介乎兩年至五年，故當地大量借按揭買樓者現正承受高息之痛，因此過去一年當地樓市需求轉弱；但她亦相信，英國有不少高收入家庭仍有能力在此高息環境下買樓及供樓，因此樓市整體表現亦不算差。
市場恐慌拋售英地產股
「把嬰兒和洗澡水一起倒掉」
除了英國住宅樓市外，Fedeli認為，當地寫字樓市場亦可留意。她解釋，即使英國中低端寫字樓供應過剩，但新落成、節能及高端的寫字樓仍然很受歡迎，出租率很高，原因是企業進駐這些優質商廈除了可以提升形象外，亦可提供較佳工作環境、吸引員工由在家工作（work from home）轉為重返寫字樓上班。
雖然英國整體樓市表現相對堅挺，但Fedeli指出，今年下半年以來，市場開始相信英國息率會在更長時間維持在更高水平（Higher for Longer），因此，當地地產股及REITs價格普遍受壓。她形容，投資者在恐慌之下，「把嬰兒和洗澡水一起倒掉」（Throw the baby out with the bathwater），因此，目前個別英國優質地產股股價亦出現超賣，有寶可尋。
經濟下行科技創新政府監管
優質地產商可成贏家
Fedeli表示：「目前正值商業周期下行，而且科技創新亦會帶來贏家及輸家，也有很多新的政府監管，在這樣的市場環境下，一定會有贏家及輸家，而贏家之中，個別公司仍可以高速增長，前提是要擁有受市場歡迎的優質物業，由此帶來可觀現金流。」
總結是次訪問時，Fedeli強調，全球息率會在更長時間維持在更高水平的情况下，目前她看好固定收益多於股票，而在股市中，她較看好具備結構增長機會、較不受經濟周期下行影響的新基建、新能源及人工智能等科技股；至於在房地產領域，不論投資股票或信貸，均一定要精挑細選。