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標普凌兆良：港樓價明年料跌一成
【明報專訊】本港二手住宅樓價今年首季上升近7%後轉跌，現時與去年底比較已倒跌逾2%，今日本欄由標普全球評級企業評級部副董事凌兆良及董事陳令華前瞻樓價走勢及地產發展商信用評級。凌兆良預測，本港住宅樓價明年將跌5%至10%，原因是利率高企、供應過剩及經濟增長緩慢。他估計，要等2025年港樓租金回報率回升到3.5%至3.6%，與屆時的美國10年期國債孳息率相若，才可以吸引足夠用家入市，令樓價轉趨穩定。陳令華指出，即使樓價明年料續跌，但該行所評級的本港地產商信用狀况仍然穩定，信用評級被下調機會暫不大。
息口高供應多經濟弱夾擊
標普凌兆良昨日在該行主辦「香港樓市：市况弱 發展商強」（Hong Kong Property：Weak Markets、 Strong Players）網上投資講座上預測，本港住宅明年下跌5%至10%，原因是被利率高企、供應過剩及經濟增長緩慢等三大負面因素夾擊。
凌兆良解釋，由於本港奉行聯繫匯率，港息走勢要跟隨美息，隨着美國聯儲局去年3月以來大幅加息，本港樓按指標掛勾利率──1個月銀行同業拆息（HIBOR）至今已由不足1厘升至近5厘，亦引領最優惠利率（P）上升，令借按揭買樓者每月供款大增，拖累樓價反覆下跌（見圖1）。他表示：「我們相信，利率高企的環境不單影響買家的實際負擔能力，也打擊市場氣氛，而這情况短期料持續。」
新盤銷量回升 未能扭轉樓價跌勢
隨着本港去年開始出現高息環境打擊置業需求，凌兆良估計本港今年新盤銷售1萬至1.1萬伙，與去年相若，若與2017年至2021年每年介乎1.5萬至2.1萬伙比較屬顯著下跌，由於新盤供應相對缺乏彈性、難以因應市况轉弱在短期內縮減，因此截至今年9月底新盤貨尾量超過2萬伙，加上明年及後年新盤落成量料均接近2萬伙（見圖2），故即使隨着上月《施政報告》宣布減免多項印花稅有望輕微刺激需求、料明年新盤銷售回升到1.1萬至1.3萬伙，惟仍不足扭轉新盤供過於求引領樓價下跌的趨勢。
凌兆良稱，本港經濟增長動力遜預期，政府近日把今年GDP增長預測由4%至5%調低至3.2%，而標普亦已把今年及明年GDP增長預測分別調低1.2及0.2個百分點，經濟前景轉弱會打擊置業者的信心，是住宅樓價的第三個負面因素。
料明年底租金回報率升至3.5厘
可吸引潛在買家入市
綜合上述分析，凌兆良預測，本港樓價明年料會跌5%至10%。但他亦指出，即使近月本港住宅樓價繼續下跌，但租金期內穩步上揚，反映樓價及租金走勢出現分化（見圖3），可見住宅需求仍然殷切，樓價下跌主要是利率高企所致。
凌兆良總結，目前本港住宅租金回報率約3厘，假如樓價明年再下跌10%，期內租金亦再上升5%，明年底的租金回報率便會上升到3.5厘至3.6厘，而標普預測美國10年期國債孳息率在2025年便會回落及穩定於3.6厘附近，有利本港樓價回穩。他指出：「假如在2025年本港住宅租金回報率回升到3.5厘至3.6厘，會與美10年國債息相若，便可望吸引近年採取觀望態度的潛在港樓買家入市，為樓價帶來支持。」