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半新盤開放式戶轉售半數蝕讓 寬按效應浮現 平均蝕幅近13%超其他戶型
【明報專訊】樓價回落，市場屢錄蝕讓，特別是面積較細的開放式及一房戶。其中2018至2020年售出、及後在二手轉售的2265個單位中，整體蝕讓比例超過四成，其中開放式單位最嚴峻，約有一半單位需蝕讓離場（見圖）。有業界人士認為，隨着政府推出的「波叔PLAN」放寬按揭保險樓價上限，令開放式單位吸引力降低，若樓價進一步下跌，開放式單位的蝕讓比例及幅度有機會被推高。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2018至2020年一手售出的私宅共45,314個單位，其中二手轉售（截至今年10月31日）有2265個，整體轉售宗數比例約5%，整體一手私人住宅轉售有逾四成錄得帳面蝕讓，平均蝕讓幅度為10.2%，開放式戶轉售有一半為蝕讓，蝕讓比例較整體大市為高，其平均蝕幅約12.8%，明顯高於大市及其他房型類別。
瑧蓺221呎戶5年帳蝕逾五成最多
開放式單位轉售蝕讓宗數最多及平均蝕幅最高的5個項目，新界佔3個，港島及九龍各佔1個（見表）。當中瑧蓺錄12宗蝕讓佔最多，平均蝕幅22%。該5個項目蝕讓幅度最高的10個開放式戶中，有9個今年轉售。蝕幅最高個案為瑧蓺高層J室，實用面積221方呎，原業主2018年10月1025.2萬元一手買入，呎價高達46,389元，今年8月以490萬元售出，呎價回落至22,172元，帳面蝕535.2萬元或52.2%。
業界料若樓價再跌 蝕幅將更大
楊明儀表示，在放寬按保前開放式單位盛行，與單位樓價入場費較低有關，但隨着去年2月政府進一步放寬按揭保險樓價上限（波叔Plan）後，買樓首期負擔減少，令開放式戶吸引力下降，而今年樓價重回2017年水平，加上政府進一步放寬按揭保險樓價上限，影響4至5年前高價買入開放式單位的業主需蝕讓沽出。
楊明儀又表示，如果樓價再進一步向下，相信開放式單位的蝕讓比例及幅度有機會被推高。有關統計截至今年10月31日註冊數據，只包括已落成的一手樓盤，當中不包括內部轉讓個案，獲利率或虧蝕率是根據帳面成交價和已知上手成交價計算所得的百分比；此外，當中亦不包括任何稅項或回贈。
另2018至2020年買入的一房一手單位轉售賬面獲利比例錄63%，高於整體大市的56%，其平均獲利幅度為13.5%，亦較大市的11.8%高，一房一手單位轉售獲利宗數最多及平均獲利幅度最高的5個項目，主要包括將軍澳日出康城LP6、MALIBU、土瓜灣Downtown 38、元朗尚悅‧嶺及荃灣映日灣，獲利幅度最高的10個一房單位中，有8個於2021年轉售，由於當年樓價處於高水平兼創新高，故在這段期間沽貨的業主能賺取高利潤。