【明報專訊】本港樓市跌勢由去年延續至今,投地氣氛淡靜,政府今季亦暫停推售住宅官地,為政府2010/11年主動賣地以來住宅首次按季「零推地」。
普縉估值及諮詢總監李雋傑接受訪問時表示,房地產市况表現差是不爭的事實,加上國際大環境紛爭不斷,令市場充斥負面情緒,在供應到位下,暫停一季賣地亦無不可,料不會成為長期措施。他相信,政府已經積極檢討出售土地方式,以維持未來的供應。
回顧去年賣地成績,情况非常嚴峻,政府官地、一鐵一局合共推出12幅地皮,僅售出一半(見表),其中港鐵(0066)推出兩個新發展區的項目,分別是大嶼山小蠔灣發展項目第一期,以及東涌東站第一期,兩項目均分別可建逾千伙,屬近年罕有大型鐵路發展項目,惟卻全軍覆沒,後者更是逾10年來再度「零入標」。至於政府出售住宅官地,則是出現最多流標次數的一年,去年共推出7幅住宅官地,3幅地皮流標,流標數目是過去7年(2016至2022年)的總和。
李雋傑分析指出,發展商是否參與地皮的競投,取決於發展成本和預計收益。目前息率高企,令發展成本上升,加上樓價持續下跌,推售新盤多要貼市價或低於市價開售始能去貨,因此,近期開售的新盤,多屬早年購入或完成補地價的項目。
李雋傑坦言,即使美聯儲已預告今年將展開減息周期,但減幅會有多大尚屬未知之數,除息率以外,尚未看到利好樓市因素,因此政府今季「停一停、唞一唞」,暫停推售住宅地亦合理。他又預計,在息率高企、樓價調整下,發展商今年投地意欲仍保守。
被問及投地氣氛欠佳,未來供應會否依靠換地或契約修訂的私人住宅發展項目,李雋傑坦言,補價過程需要以「年」計,樓價地價齊跌時,發展商更傾向為換地項目進行補價上訴,早前北都補價是好例子,發展商與政府提出的標準補價金額有不同看法,故發展商沿用傳統模式處理補地價。
他又補充,除滾存在賣地表上,以及一鐵一局項目外,政府尚有住宅地可轉作「熟地」,暫未推出或因目前正處理土地的前期工作,預計今年仍有不同規模的住宅地皮推售,而投地的反應則視乎土地位置及投資額,料不會長遠影響私宅供應量。