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美聯盧展豪:冀港工商舖今年價穩量升

【明報專訊】恒指昨大跌589點或3.71%,收報15,276點,逼近2022年10月14,597點低位,而新地(0016)等多隻本港地產股股價更跌至近15年低位,股市及樓市屬經濟寒暑表,本港經濟到底出現什麼問題令資產價格大跌,值得政府及社會各界正視。美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪在專訪中表示,受累高息環境、訪港旅客消費遜預期及港人北上消費成風等負面因素,去年本港工商舖整體成交量跌至近10年低位,現價亦已較去年首季高位回落兩成至三成,期望今年受惠減息及推出新資本投資者入境計劃,市場可以否極泰來,價格轉趨穩定,成交量按年回升至少兩成。

美聯工商舖盧展豪形容,去年是本港工商舖悲情的一年,「去年初大家均期望本港疫情受控後復常及通關,市况將會顯著好轉,我們二三月生意額是不錯的,但通關後帶來的旅客消費力不及預期,原因是本港主要旅客來自內地,近年人民幣貶值帶來影響,而且加息亦是重大不利因素,加上港人北上消費成為趨勢,對本港零售業亦帶來很大的打擊,所以去年工商舖整體成交量只有3843宗;當中,工廈、商廈及舖位去年成交量分別僅1993、818、1032宗,屬2013年我們有統計以來低位(見圖1至3),故去年是工商舖市道比較悲情的一年。」

本港工商舖市場去年首季以來轉弱,除了反映於成交量跌至10年低位外,盧展豪指出,相關價格料已較去年首季高位顯著回落兩成至三成,除了銀主盤數量增加令價格調整加快外,發展商加快去貨亦是原因之一,「我們見到市場有很多銀主貨減價求售,原因是銀主已捱了多年市場仍未有起色,而且在高息環境下,發展商貸款來興建物業的利息開支亦增加,這也增加他們的去貨壓力。」

北上消費成風 扭轉趨勢不易

即使近月港人北上消費成風的確對本港零售業帶來頗大打擊,但盧展豪認為,要扭轉此趨勢並不容易,以近期成為港人北上熱點深圳大型倉庫式超市山姆(Sam's Club)來說明:「山姆其實是美國大型超市集團沃爾瑪(Walmart )旗下品牌,在管理上屬世界頂尖水平,深圳山姆近期取得成功,原因是面積高達32萬方呎,產品包羅萬有、價廉物美外,亦設有很多免費試食攤位,而且配套也做得很好,除安排本港旅行社組團到訪外,亦提供其他價格便宜的旅遊車接載服務。」

留住本土消費 需政府業界共同努力

港人北上消費也不止到山姆買平貨,盧展豪指出,他朋友近日剛到珠海旅遊,每晚酒店房租800元人民幣,即使同一價格可租住本港四星級或以下酒店,但他也北上消費,原因是該珠海酒店設施及服務良好,有更大吸引力,「內地消費向來也是平過香港,而且近年內地商戶進步得比本港快,故此才吸引更多港人北上消費。」

本港其實不止面對內地商戶強勁的競爭,不少港人在長假期到海外旅行亦是常態,盧展豪指出,即使旅遊旺季期間日本五星級酒店每晚房租高達萬多港元,部分港人也會一擲千金,故他認為,本港若希望留住居民在本土消費,首要是要提升本身的競爭力,而這需要政府、商戶與各界共同努力。

盧展豪舉例,過去本港舉辦大型體育賽事、國際巨星演唱會或電視台周末有精彩節目期間,不少原擬北上或外遊的港人也會留港消費,未來應該舉辦更多類似的盛事;另外,他認為,本港商戶亦要提供更多有吸引力的產品及服務。

即使面對上述眾多挑戰,盧展豪期望今年受惠減息及推出新資本投資者入境計劃,本港整體工商舖價格可以回穩,成交量則比去年回升至少兩成。

「投資移民」可投資千萬 工商廈較受惠

新資本投資者入境計劃下「投資移民」來港門檻為3000萬元,當中須有最少2700萬元投資「金融資產」及「非住宅房地產」,可投資工商物業,上限1000萬元,盧展豪認為,這對本港工商廈單位帶來相當正面影響,商舖則次之,「1000萬元的投資,最容易入手的是工廈及商廈單位,原因是這些物業向來銀碼細,較易有同類型物業成交價可以參考,而且買入後出租也相對容易;作為比較,舖位一般是由已了解本地市場的資深投資者買賣,而剛來港的『投資移民』很少投資舖位。」

總結是次訪問,盧展豪表示,美聯工商舖今年擬進一步加強公司網頁內容,藉此向潛在客戶提供更多市場資訊,以及加強前線員工質素及服務水平,希望把握今年本港工商舖市場復蘇所帶來的機遇。

明報記者 葉創成

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