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城大曾淵滄：撤辣令有能力買樓者增 樓價料回升
【明報專訊】昨日《財政預算案》宣布全面「撤辣」外，金管局亦調高物業按揭成數上限及暫停壓力測試，均於即日生效。在20多年前、即上次本港樓市低潮期買入多套住宅收租至今的城市大學管理科學系特約教授曾淵滄在專訪中表示，上述措施使到有能力買樓的人大增，故他已更改早前看淡後市的觀點，料樓價止跌回升可期，他近年一直沒有減持港樓，會繼續持有收租，並且亦不擬向租客加租。
財政司長陳茂波昨日在《財政預算案》宣布，經審慎考慮當前的整體情况後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，全面「撤辣」。
金管局同日亦宣布，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求，調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成，並暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。
20多年前低潮期買入多伙收租至今
在20多年前本港樓市低潮期買入多套住宅收租，至今既賺樓價升幅亦每月收取可觀租金的曾淵滄，對如何因應政策轉變「撈底」買港樓有往績支持。曾淵滄在專訪中表示，昨日除了《財政預算案》全面「撤辣」外，金管局也宣布暫停壓力測試及提高按揭貸款比率，使到有能力買樓的人大增，故他已更改早前看淡後市的觀點，料樓價有望止跌回升。
一周前本欄引述建銀國際證券研究報告，該行稱多個結構性因素仍然會拖累香港房地產市場，預期住宅樓價在今明兩年再下跌10%至15%，直至幾個觸底信號：（一）政府取消所有需求管理措施，即全面「撤辣」；（二）存置成本（cost of carry）降至零或負數水平；（三）庫存見頂回落；（四）家庭財務狀况隨經濟復蘇而改善。
現首個觸底信號 高息屬最大不利因素
由於昨日《財政預算案》已全面「撤辣」，上述觸底信號（一）現已實現，曾淵滄認為，目前要留意觸底信號（二）何時出現。根據建銀國際研究報告，即使本港住宅租金回報率已由2021年低位的2.4%回升至現時的3%，但由於目前以1個月銀行同業拆息（HIBOR）計價的按揭利率高達4%或以上，令「供樓貴過租樓」，故此不利樓價。曾淵滄分析，現時港元定期存款利率亦達4厘或以上，同樣高於租金回報率，也是令置業者卻步的重要原因，他表示：「目前本港樓市唯一不利因素是高息。」
陳茂波昨日發表《財政預算案》表示，近年推出的搶人才計劃，包括「高才通」等多項搶人才措施，過去一年多，各項人才入境計劃共批出超過14萬宗申請，當中約10萬名人才已抵港。
稱無加租 「好租客也需要好業主」
差餉物業估價署本周二公布，今年1月本港私宅售價指數報306.4點，按月跌幅由去年12月的1.46%，擴大至1.57%，屬連跌9個月，累挫13.5%；即使今年1月本港私宅租金指數因為季節性因素稍為回軟，報185.5點，與去年12月的186點比較，按月微跌0.27%，惟按年仍上升6.9%，相信便是受惠於上述人才到港為住宅租盤帶來剛性需求所致。被記者問及過去一年旗下收租住宅是否有加租，曾淵滄表示：「沒有加租，好租客也需要好業主。」
本港樓價若能止跌回升，有利地產股，昨日該板塊亦逆市向好，曾淵滄認為，若投資者有閒錢及能夠承擔風險，目前買地產股屬可取，但他並沒有出手掃貨。曾淵滄表示：「 我已經退休，很少買賣股票，不求賺價只求收股息。手上的股票多是收息股。」
彭博黃智亮：新地長實恒地推盤受惠
彭博行業研究房地產行業資深分析師黃智亮則認為，是次撤銷投資者和海外買家的額外印花稅有望為本港樓市注入新動力，新地（0016）、長實（1113）及恒地（0012）等計劃於下月推出新住宅項目的龍頭地產發展商或將受惠，而如果上述發展商能夠成功吸引買家，料其他公司如新世界（0017）和信置（0083）亦可能隨之推出新盤項目。總括而言，他估計，本港今年全年一手住宅交易量有望躍升50%，或重返10年平均水平，達到16,000宗。根據建銀國際證券報告，本港全年一二手樓市成交總額在2021年分別於2000多億元及4000多億元見頂後，過去兩年均回落至低位（見圖）。