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標普：地產風險可控 港銀評級展望穩定
【明報專訊】上周三《財政預算案》宣布全面「撤辣」，金管局亦調高部分物業按揭成數上限及暫停壓力測試，過去一周一二手住宅成交均大增，不少外資行均預測今年樓價仍然受壓，例如標普全球評級金融機構評級部副董事Shinoy Varghese預測樓價將繼續按年下跌，但Varghese強調，對於本港銀行來說，目前不論來自本港或內地房地產市場的風險均屬可控，故該行維持本港銀行信貸評級展望為穩定。
財政司長陳茂波上周三發表《財政預算案》，稱經審慎考慮當前的整體情况後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，全面「撤辣」。金管局同日宣布，調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，並暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。
受惠政府三管齊下救市，一二手住宅成交量近日均大升，例如根據香港置業引述一手住宅物業銷售資訊網網站數據，由上周三「撤辣」當日至本周二已經有超過830宗一手成交，這與《財政預算案》公布前7日的62宗比較，升幅超過12.4倍；而中原地產十大屋苑上周末錄得25宗二手成交，按周勁升3.2倍，成交量創逾1年新高。
樓價高位跌逾20% 按揭拖欠率0.08%
不過，憂慮高息環境持續及長期供應充足，多家外資金融機構目前均預測本港樓價今年仍會錄得跌幅，當中，標普全球評級近日發表報告，認為本港住宅將於未來1至2年持續供過於求，即使政府上周「撤辣」，亦只會一定程度刺激今年的需求，該行料今年樓價將繼續下跌，至明年始趨向穩定。標普全球評級Shinoy Varghese近日在網上研討會上，詳細分析本港住宅樓價今年料繼續下跌對銀行所帶來的影響。Varghese指出，即使本港住宅樓價現已從2021年8月歷史高位回落超過20%，但住宅按揭貸款拖欠率（delinquency rate）仍維持於十分低的水平（編按：今年1 月為0.08%），因此即使樓價今年按年再跌5%至10%，這對銀行所帶來的影響應該亦屬有限。
資本市場活動疲弱 拖累甲廈需求受壓
仲量聯行近日發表的《香港地產市場觀察》報告指出，由於不少新供應落成，本港1月底整體甲級寫字樓空置率已上升至12.9%。Varghese分析，目前本港寫字樓市場明顯受壓，原因是資本市場活動疲弱，例如資金對中國企業來港上市的需求減少。彭博本周引述消息指出，受到併購交易大減兼新股市場吹淡風，香港數家大型律師事務所削減在中環的辦公空間，當中的近律師事務所（Deacons）削減中環歷山大廈的一層樓層，預期有關樓層年底便會重新放租。報道又提到，全球最大律師事務所之一的歐華律師事務所（DLA Piper）已將位於中環交易廣場的辦公面積減少約5000方呎，同時Clyde & Co.及MinterEllison亦計劃縮減承租樓面面積。
至於本港零售物業，Varghese指出，近月已經見到租金上調，原因是大量旅客訪港帶動零售銷售改善。就本港商業房地產而言，包括寫字樓及零售物業，Varghese認為，對於本港銀行來說，有關貸款風險可以控制，原因是貸款時往往獲相關房地產作為抵押品，而且貸款成數、即貸款對價值比率（loan to value ratio）亦屬低及健康。
內房貸款信貸損失料2022年已見頂
至於內地房地產市場近年處於低谷，Varghese分析，本港銀行一直積極審慎管理貸款組合，已經減少在內房市場的貸款，並且亦已增加相關撥備，而且內地政府亦已逐步放鬆政策，應該有助買房者的情緒改善，因此Varghese相信，相關信貸損失（credit loss）佔整體貸款的比率已於2022年見頂，未來幾年將逐步回落（見圖1）。
Varghese續說，對於本港銀行來說，通常貸款予本港或銀行頂級（top tier）房地產公司，因此整體來說，房地產對本港銀行所帶來的風險料屬可控。
港銀監管高效 資產大跌價風險低
至於本港銀行財務表現，Varghese預測，盈利去年受惠於淨息差（net interest margin）擴闊按年顯著提升後，今年及明年料轉趨平穩（見圖2），原因是即使期內淨息差料輕微下跌，但受惠於信貸損失減少，利好及利淡因素料互相抵消。
總結是次訪談時，Varghese表示，整體而言，本港銀行基本因素仍然強勁，例如一級資本充足比率（Tier 1 capital ratio）繼續處於高位（見圖3），而且仍有強勁的存款支持，加上監管亦屬高效，故Varghese相信，本港銀行面對資產顯著下跌的風險屬有限，正因如此，標普全球評級維持本港銀行信貸評級展望為穩定。