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普徠仕Michele Ward：美經濟佳建築開支升 增持地產股
【明報專訊】雖然美國聯儲局2022年3月以來加息5.25厘，聯邦基金利率上端去年7月至今高企於5.5厘，房地美（Freddie Mac）30年定息按揭利率過去一年平均高企於7厘，惟美國標普Case-Shiller 20大城市樓價指數今年2月仍突破2022年6月高位，3月報325.09創歷史新高（見圖1），而非住宅建築活動表現更優於住宅。普徠仕美國小型公司股票基金的投資組合專家Michele Ward認為，美國2021年以來出現「在岸外包趨勢」（Onshore Trend，指外包商與其外包供應商來自同一個國家，因而外包工作在國內完成），令製造業重回美國，工人薪酬增長理想帶動置業需求，緩和加息對樓市帶來的影響，並指部分城市住宅仍供不應求，旗下基金近日亦增持房地產股。
美國建築業近年成為當地經濟增長亮點，根據Dodge Construction Network的數據顯示，今年4月整體建築新開工經季節性調整按年增長6%，當中，非住宅物業建築新開工更勁升17%。本身是美國人的Michele Ward近日來港推介由她管理的「普徠仕美國小型公司股票策略」，其間亦談及她對美國房地產市場及整體經濟的最新看法。
2020年首季美國以至全球新冠疫情大爆發，曾嚴重擾亂供應鏈，拖累經濟出現衰退。Ward指出，美國不少企業汲取教訓後，希望控制自己的命運，2021年以來已推動「在岸外包」此策略，其後政府就此有很多政策出台，更加快了製造業重返美國此趨勢，故此當地建築開支近年增長強勁。
Ward引述美國普查局數據，去年當地非住宅建築開支總額高達近1.2萬億美元，當中，基建及製造業投資近年均增長強勁（見圖2），反映製造業重返美國此趨勢；令記者難以明白的是，即使在家工作此新興工作模式在美國2020年疫情大爆發後興起至令寫字樓需求大跌、空置率急升，但美國商業樓宇建築開支近年仍保持穩定於2000億美元附近，故就此請教Ward。
美倉庫零售物業 建築開支增長勁
根據Ward的解釋，美國商業樓宇建築開支不止包括寫字樓，亦涵蓋倉庫、迷你倉及零售物業等等，以零售物業為例，上一次興建的高峰期是2005至2008年，至今已10多年，目前市場供不應求、空置率低，因此吸引新投資。
Ward續說，即使在美國的寫字樓市場，不同地區也差異很多，供應過多或不足難以一概而論，Ward舉例說，美國在疫情後其中一個現象是人們在大城市中心搬到郊區居住，為郊區帶來興建寫字樓的需求。
投資房地產有「最重要是地點、地點、地點（Location、Location、Location）」此金科玉律，原因是不同地點的房地產市場走勢差異可以很大，這不只可以應用於美國寫字樓市場，亦適用於當地住宅市場。Ward指出，美國得克薩斯州首府奥斯汀（Austin）及田納西州首府納什維爾（Nashville）住宅的確可能供過於求，但首都華盛頓哥倫比亞特區（Washington D.C.）住宅卻明顯是投資不足、供不應求。Ward透露，旗下基金近日增持房地產股，而現時持有房地產信託（REITs）中亦超配住宅REITs。
美不同地區樓市差異大 華盛頓供不應求
至於美國房地產的上下游產業，Ward表示，不傾向投資於業務比較波動的建築公司，傾向投資於業務具獨特性的供應商。「普徠仕美國小型公司股票策略」截至今年3月底第一大持股為美國建材商Vulcan Materials（美：VMC）。