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普徠仕Eric Veiel：美按息料回落至5厘 利好地產股
【明報專訊】美國聯儲局上周中減息0.5厘後，中國人民銀行前日亦宣布減息降準及將現有房貸利率下調0.5個百分點，對當地樓市均屬正面。普徠仕全球投資主管兼首席投資總監Eric Veiel昨日來港出席該行主辦的亞洲投資論壇媒體圓桌會議時表示，中國上述政策方向正確；Veiel又預期，隨着美國已開展減息周期，按揭利率將由現時逾6厘回落至約5厘，看好當地地產股及受惠樓市成交量上升的消費股。
樓市上升可帶來財富效應，有利經濟增長，相反亦然，因此，穩定樓市對經濟發展屬非常重要。內地樓市2021年下半年至今價量齊跌逾3年後，內地金融監管機構前日終於推出被視為是次跌浪其中一次最重要救市措施，當中，人民銀行除了公布下調7天期逆回購利率0.2厘至1.5厘外，亦預告將會下調存款準備金率0.5個百分點，並且將現有房貸利率降至接近新造房貸利率水平，平均降幅約0.5個百分點，料可為約5000萬戶供樓居民每年共節省1500億元人民幣利息支出，帶動港股恒指及內地滬深300指數前日均上升逾4%，昨日均繼續錄得近1%升幅。
美聯儲上周減息效力 滯後一段時間始反映
普徠仕Eric Veiel昨日被問及對中國政府是次刺激經濟措施的看法，他表示：「你也看到消息公布後股市反應理想，我的看法是，由於在消息公布前市場投資氣氛疲弱，這是市場的正常反應。即使我不覺得這些政策一定可令市場復蘇，但肯定屬方向正確，故我覺得假如政策見到成效的話，投資者會對中國股市更感興趣。」
至於美聯儲上周減息對當地樓市的影響，Veiel則有詳細的論述。由於美國不少置業者早於2020年第二季至2021年低息環境時已鎖定低至近3厘的按揭利率，而經過2022年3月至去年7月聯儲局大幅加息5.25厘後，按揭利率亦曾跟隨急升至近8厘，過去一年略為回落，現時處於逾6厘水平，Veiel分析，這仍高於被鎖定於近3厘的按揭利率，因此即使聯儲局上周減息，仍需要滯後一段時間才能反映政策成效（a lag effect），或日後仍需要更多行動，令按揭利率回落至近5厘水平，才可完全釋放當地住宅市場的潛力。
美按息回落至5厘可帶動成交 不慮泡沫
事實上，房地美美國一手按揭市場調查30年定息按揭利率（Freddie Mac Enhanced Primary Mortgage Market Survey US 30 Year Fixed Mortgage Rate）上周平均為6.09厘（見圖），即使較去年10月最後一周高位7.79厘回落不少，但仍然遠高於2020年第二季至2021年低息環境時水平。
房地美（Freddie Mac）及房利美（Fannie Mae）均屬於美國政府支持企業，其主要業務是在向銀行收購當地房屋抵押貸款，再打包為按揭抵押證券（Mortgage Backed Securities）向投資者發售，此舉他們可以賺取利率差距外，亦可促進當地按揭市場，也為投資者提供更多選擇。
向前望的話，Veiel預測，美國按揭利率回落至近5厘水平是很可能發生的事：「我覺得美國按揭利率在近5厘此水平可以刺激樓市需求，帶動成交增加，同時也不會像2004至2005年令樓市出現泡沫。」
美大城市寫字樓 佔整體房產規模不足一成
至於美國大城市寫字樓近年由於受累在家工作此新興工作模式，令到空置率上升及租金下跌，加上高息環境亦不利估值，Veiel表示，愈來愈多美國公司已要求員工回到寫字樓上班，而且此板塊佔美國整體房地產規模亦低於10%，有關風險屬可控。