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M&G英卓投資管理David Perrett:港息料續回落 看好地產股

【明報專訊】M&G英卓投資管理亞洲股票投資聯席主管David Perrett在專訪中表示,旗下基金目前持有一些本港藍籌地產股,原因是其現時股價對比每股資產淨值(NAV)折讓達60%至70%,很多不利因素已反映於如此低估值上;向前望的話,Perrett相信,本港未來兩三年料出現比較低息的環境,這對房地產市場屬正面外,亦利好藍籌地產股。

踏入今年下半年以來,新地(0016)及恒地(0012)股價均升逾兩成,跑贏恒指(見圖),此趨勢能否持續?是否預示樓市將否極泰來?M&G英卓投資管理David Perrett表示,本港住宅樓價現已從2021年第三季歷史高位回落三成,雖然是一件痛苦的事,但至今沒有出現系統性風險,認為這要歸功(give credit to)政策制定者。Perrett解釋,2008年金融海嘯後美國曾減息至零水平及推出量寬(QE)救市,本港在聯繫匯率機制下跟隨減息至零水平,令大量熱錢流入本港,當時政策制定者已推出多項逆周期措施,例如提高最低首期比例(minimum down payments)及降低貸款對比估值比例(loan to value ratios)等,藉此打擊投機活動,以避免樓市槓桿過高,這也令樓價升幅放緩;Perrett估計,若沒有上述逆周期措施,樓價在2021年第三季見頂後,跌幅或較現時更大。

藍籌地產股商廈商場出租率優於大市

美國上月已減息0.5厘,本港主要銀行亦下調最優惠利率(P),間接引領新做按揭利率下調;Perrett相信,本港在未來兩三年料出現比較低息的環境,認為這對地產市道一定屬正面,對藍籌地產股亦有利。

由於監管要求,Perrett不能評論個股,但Perrett指出,旗下基金持有的本港藍籌地產股,目前除了經營地產發展業務外,亦持有大量寫字樓及商場作收租物業。有分析認為,目前本港寫字樓及商場空置率均處於多年高位,有關租金或面對結構性下調壓力,是投資該板塊的潛在風險;Perrett回應,旗下基金持有的本港藍籌地產股,其寫字樓及商場處於黃金地段,而且管理優秀,因此仍然維持高出租率,表現明顯跑贏大市。

料港匯隨美匯下跌 令本港更有競爭力

記者向Perrett請教,大量早前高位買入、持貨能力不足的業主現時急於沽售,會否令工商舖市場短期易跌難升?Perrett表示,本港消費模式正在轉變,居民北上消費或離境旅遊成風,電子商貿愈來愈普及,不少零售業正在掙扎求存,商舖投資者因此正處於困難情况;但Perrett強調,從另一角度去看,本港資產價格及租金近年已明顯調整,即使此過程很痛苦,但目前在相對低的價格及租金下,為市場復蘇奠定基礎。

Perrett表示:「雖然物業價格調整是痛苦的事,但也意味着經濟結構可以轉變,而且市場往往也是這樣運作的──早前在高位追貨者現時劈價求售,吸引新買家在低位入市,此新買家日後便有賺錢機會。若美國息口進一步回落,美元匯價料也會略為回落,屆時港元匯價對比非美元貨幣也會下跌,香港會再次變得更有競爭力,這也是我對香港地產股後市樂觀的原因之一。」

港藍籌地產股估值低 買入值博

總結是次專訪,Perrett指出,即使現時本港房地產市場的確面對不少挑戰,但目前藍籌地產股股價對比每股NAV折讓達60%至70%,很多不利因素已反映於低估值上,強調投資最重要是向前看:「你想像在未來兩三年,當息口變得更低,香港樓市便會好轉,地產股股價可以有不少上升空間。目前投資香港地產股的美麗之處,是你不需要買入一些負債過高或持有偏遠地區物業的上市公司,而是可買入『最好中的最好』,而他們的估值現時是難以置信地吸引,我覺得這具備理想的值博率。」

明報記者 葉創成

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