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高力香港李婉茵：政府千億北都收地 發展須交通配套
【明報專訊】本港政府過去兩年均出現逾千億元財政赤字後，近日全國政協副主席、前特首梁振英及現屆特首李家超就土地供應是否供過於求發表不同意見，當中李家超相信過往每屆政府和現屆政府均嚴肅地按數據客觀處理有關問題。北部都會區是政府未來土地儲備供應主要來源，就此詳細研究的高力香港研究部主管李婉茵在專訪中指出，政府近年在北部都會區主要項目收地賠償金額估計已高達1215億元，料日後會致力把部分土地出售，而她認為土地附近須具備鐵路等集體運輸交通系統，才可提升吸引力。
高力香港李婉茵在是次專訪中首先指出，相信本港政府考慮到本身的財政狀况後，近月已決定集中資源發展北部都會區而非同時兼顧發展交椅洲人工島，因此北部都會區料屬未來最重要的發展重鎮，她認為此取捨亦屬合理：「首先，北部都會區屬現有土地，發展成本較低，而交椅洲人工島需要填海，不單工程開支較難估計，亦很容易超支；第二，北部都會區與深圳接壤，即可以說是連接着粵港澳大灣區商機，應該有比較大的發展潛力。」
發展局長甯漢豪於5月22日曾在立法會會議上曾就北部都會區各個發展項目的開支作出回應，指整體已知開支或預算已達逾2240億元。李婉茵引述發展局數據，截至今年中，政府在北部都會區主要項目收地賠償金額估計達1215億元，當中，新田科技城、古洞北/粉嶺北新發展區、洪水橋/厦村新發展區及元朗南新發展區分別佔426億元、345億元、319億元及125億元（見圖）。
難達換地協議 政府賠償收地
李婉茵表示：「政府過去有一段時間是希望與北部都會區私人土地的擁有者、大部分是發展商達成換地協議，但似乎大部分未能達成協議，所以政府近月便進場收地，此舉便涉及土地賠償的安排，對政府來說也算是現金支出。」
政府過去兩個截至3月底止財政年度均錄得逾千億元財赤，而本財政年度首6個月的整體開支及收入分別為3607億元及1176億元，計入發行政府債券所得249億元及償還政府債券78億元本金後，首半年錄得2260億元赤字。政府發言人表示，截至9月底的赤字主要是由於薪俸稅及利得稅等主要收入均大多在財政年度的後期收取，而財政儲備在9月底為5086億元。
被問及政府近年財赤問題嚴重，會否難以推進北部都會區的發展計劃？李婉茵表示，政府首先已經開始從不同渠道發債以增加現金流，其次亦探討引入內地「片區開發」的模式，減少造地成本，她表示：「這好像一個『打包』的模式，政府將一幅比較大的土地交給發展商或財團，借助私人市場去做土地平整及其他基建，以減輕政府在造地方面的支出，這是政府現時嘗試去使用的方法。」
擬引入內地「片區開發」模式
減造地成本
事實上，甯漢豪近日亦指出，已在新田科技城、洪水橋及粉嶺北選取3幅10至20公頃土地作為試點，其中洪水橋和粉嶺北已經開始收地，預計明年至少有一個項目可以招標。她又稱，會在年底向發展商進行市場調查，了解市場有關參與興趣及分批付款等意見。
深圳星洲低價批創科用地
吸大型科企發展
李婉茵指出，參考鄰近地區如新加坡及深圳吸引高科技公司進駐的模式，創科土地並非地產項目，而是輔助發展產業的配套，因此新加坡政府及深圳政府近年批出創科土地每呎成本分別低至43.3新加坡元（約247港元）及34.2元人民幣（約39.3港元），故她認為，假如新田科技城土地是用作創科而非住宅用途的話，地價也要夠低，這樣才有足夠競爭力，以吸引國際大型創科企業落戶本港。她表示：「深圳近年創科發展迅速，原因是政府很多時並非希望藉賣地去增加政府收入，而是批出廉價土地以吸引大型創科公司進駐，希望藉此帶動經濟，在將來可成為政府稅收來源。」
另外，在大學主修規劃的李婉茵強調，北部都會區的土地附近須具備鐵路等集體運輸交通系統，才可以提升吸引力，指現時新田科技城的規劃值得商榷：「如果你細心看看新田科技城的規劃，擬建的北環線新田站並無經過新田科技城的創科用地，而是在側面經過，考慮到新田科技城的創科用地達213公頃，可視為香港島上環至灣仔北相若面積，而後者有4個地鐵站，若新田科技城的創科用地沒有地鐵站的話，如何吸引人去返工呢？」
北都多區同時發展 市場憂財赤屬合理
總結是次專訪時，李婉茵指出，政府發展一個新發展區需要長達10至15年才可成形，而目前的情况是北部都會區有多個不同地區均在同一時間發展，市場因此擔心政府的財政狀况亦可以理解，她相信政府會就此妥善規劃，並且適時向公眾公布，例如年底前料公布牛潭尾發展方案。