報章內容
瑞銀財富管理李智穎：美向華加關稅風險大 港樓難好樂觀
【明報專訊】本港9月開始跟隨美國減息，對房地產市場屬於正面，而官方統計數據亦顯示，上月樓價按月止跌回升。不過，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎認為，本港樓價升跌最重要還是看本身經濟表現，以及內地經濟表現，在美國明年料再次向中國加徵關稅的情况下，她坦言「唔夠膽期望本港樓市會出現好樂觀的情况」，只是希望樓價穩定及成交量增加。
差餉物業估價處昨日公布最新10月份樓市數據，私人住宅售價指數按月上升0.6%至290.1點，年初至今則下跌6.8%，租金指數報194.9點，按月下跌0.3%，全年至今累計上升4.8%。瑞銀財富管理李智穎昨日在「瑞銀2025年度展望：新階段新機遇」記者會上被問及對港樓後市的看法，尤其本月以來一二手樓成交量均比上月放緩，本港9月開始跟隨美國減息所帶來樓市上升動力能否延續成為疑問。
港即使跟美減息 不一定令樓價升
隨着美國聯儲局於9月及本月先後減息0.5厘及0.25厘期間，本港主要銀行均跟着下調最優惠利率（P）0.25厘，即P的累積減幅已達0.5厘，由於不少銀行H按揭封頂利率以P作為參考要素之一，故在P已累積減0.5厘的情况下，現時按揭封頂利率亦已下跌0.5厘至3.625厘。根據經絡按揭轉介數據，假設貸款額500萬元、年期為30年，減息0.5厘前封頂利率為4.125厘，每月供款為24,232元；當P現已累積下調0.5厘後，封頂利率亦下調至3.625厘，每月供款減少1429元或約6%至22,803元。
李智穎表示，本港今年2月底發表的《財政預算案》宣布全面「撤辣」後，9月也開始踏入減息周期，目前新做按揭利率亦的確已比兩個多月前下跌，加上個別從內地來港置業自住的富豪亦拉動個別豪宅的銷售，但對於本港整體樓市來說，她認為，上述均並非決定性因素，真正主導的因素是本港經濟，而這又要視乎內地以至全球經濟情况。
根據瑞銀財富管理投資總監辦公室預測，由於美國通脹料會持續放緩，並向聯儲局2%通脹目標邁進，料聯儲局下月會減息0.25厘，明年進一步減息1厘。李智穎認為，假如美國繼續減息的話，在聯繫匯率下港息與美息掛鈎，故此港息亦會跟隨美息下調，新做按揭利率料會繼續下跌，但亦不一定足以令到樓價上升。
港樓價穩定成交量增已屬理想
根據李智穎分析，本港過去有一段時間，雖然息口比較高，但樓價仍然節節上升，所以本港樓價升跌最重要還是看本身的經濟表現，以及內地經濟表現，而特朗普預告明年1月重返白宮再任美國總統後將再次向華加徵關稅，便是不容忽視的風險。
李智穎表示：「我對本港樓市唔夠膽期望一個好樂觀的情况，只是希望樓價穩定及成交量增加；除非經濟環境不理想，否則亦不會有很大的波幅。」
甲廈高空置率反映需求現結構問題
本港住宅樓市以外，李智穎認為，寫字樓的情况更令人擔心。她解釋，根據最新數據，全港甲級寫字樓空置率現時高達約13%，而即使是核心商業區（CBD）的中環寫字樓空置率亦高達約12%，認為後者新增供應屬可控，高空置率反映需求出現結構性問題。
金融專才在家工作 甲廈需求續跌
李智穎解釋，本港2020年新冠疫情大爆發後，金融以至不少行業從業員已習慣在家工作，家中已購買及裝置所需的資訊科技設備，不需要一定回到寫字樓上班；即使疫情在去年初以來已受控、至今社會復常，上述打工仔仍可以繼續在家工作、不回寫字樓上班，這樣的話，企業需要的寫字樓面積便減少，即使企業需要擴充業務增聘人手，亦往往不需要增加租用寫字樓面積，這不止是本港寫字樓市場獨自面對的挑戰，而是全球大勢所趨，令寫字樓需求出現結構性下跌。