【明報專訊】財政司長陳茂波上周三發表《財政預算案》,宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限,由300萬元提高至400萬元,加上亦推出其他有利樓市及經濟的措施,過去一周恒地(0012)及新地(0016)等藍籌地產股不單股價向好,且跑贏大市(見圖),屬2021年第三季樓價回落近三成以來罕見。瑞銀投資銀行香港策略師陳志立認為,是次政府減印花稅後,樓價今年可望持平,扭轉過去3年均下跌的弱勢,對地產股亦屬正面。
瑞銀投資銀行陳志立與媒體進行答問時指出,上周三發表的《財政預算案》比較穩健,緩慢地縮減財赤規模,希望買時間(buy time),待未來幾年GDP增長回升以解決財赤問題,他表示:「是次《財政預算案》,我們見不到特別大的負面措施,這對氣氛及經濟都是比較好的結果,邊際上對香港地產商亦屬正面。」
是次《財政預算案》亦因應要減輕購買樓價較低的住宅及非住宅物業人士負擔,將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元,即日生效,陳志立分析,這等於將300萬元以上至400萬元樓價物業印花稅由過去的最高1.5%減至100元,換言之,買家最多可以節省5.99萬元(6萬元減100元)印花稅。
300萬至400萬住宅 佔去年成交量15%
根據陳志立統計,去年本港近5萬宗一二手住宅總成交量中,約15%、即7000多宗成交價介乎300萬元以上至400萬元,他相信是次《財政預算案》將有關印花稅劃一下調至100元,對300萬元以上至400萬元住宅樓價有支持,有關項目大部分位處新界,特別是北部都會區,而該行目前亦比較喜歡較多300萬元以上至400萬元新盤待售的發展商,指其相對受惠於是次減印花稅的新政策。
陳志立續說,是次《財政預算案》亦有一些措施增加港人出外旅遊或出行成本,例如由10月1日開始把飛機乘客離境稅由每名乘客120元調升至200元,以及考慮向使用陸路邊境管制站離境的私家車徵收邊境建設費,他認為,上述政策其中一個目的是增加政府收入,另外亦希望邊際上保護本土消費,均對本港經濟屬正面,亦利好地產股。
綜合上述分析,陳志立預測,本港住宅樓價今年料趨於平穩,不會大升亦不會大跌,較過去3年均按年下跌改善,他表示:「目前本港住宅租金回報率已與按揭利率相若,重返平衡水平,換言之,隨着銀行去年9月開始減息,之前出現的負利差(negative carry)情况已改善,所以今年樓市應該會比去年好,至少可能有多一點支持。」
陳志立續說,也有一些外圍因素會影響本港今年樓市表現,例如美國減息速度及內地經濟表現等,就後者而言,便要關注現正在北京召開的全國人大政協「兩會」政策方向。
總結是次答問會,陳志立指出,在是次《財政預算案》宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元前,其實過去兩年政府也推出不少支持樓市政策,例如去年2月公布的《財政預算案》便全面「撤辣」,這些措施雖然曾有作用,但作用均屬短期。他認為,本港樓市中長期表現,關鍵是宏觀大環境會否改善,以支持居民對買樓、未來經濟的信心回升。