【明報專訊】新界西新盤戰蔓延至新界東，樓花期長約16個月、萬科香港大埔馬窩上然1期，昨日以折實均呎11,036元首推81伙，不但較鄰近半新盤天鑽、2019年1月首推折實均呎12,800元低約14%，更為自2014年10月長實（1113）大埔鳳園嵐山II、首批折實均呎8667元後，區內逾10年新低。若以入場費計，樓盤248方呎開放式戶折實238萬元起，亦為嵐山I實用面積194呎開放式戶、折實165.4萬元後區內新低。
項目昨日已開放位於長沙灣元州街肇如大廈的示範單位予公眾參觀，今日起收票，預料本月首輪開售。該盤受惠100元印花稅放寬至400萬元或以下單位的新措施，萬科香港董事總經理周銘禧表示，首批折實價為400萬元或以下單位有41伙，佔1號價單逾半單位，包括所有開放式、1房，以及3伙兩房戶，若反應理想，不排除加推。
首批單位涵蓋8伙開放式、30伙1房、35伙兩房、6伙3房、2伙4房，實用面積239至873方呎，全屬標準戶型，定價由283.8萬至1207.3萬元，以16%最高折扣計，折實價由238萬至1014.2萬元，折實呎價9193至12,568元。以上適用於採用100天成交期的付款方法，較建築期付款總折扣13%，高出3個百分點。是次入場單位為2座2樓B7室，實用面積248方呎開放式間隔，售價283.8萬元，折實價238萬元、折實呎價9597元。
值得留意的是，發展商特別推出針對大單位買家的1「家」1付款計劃，若買家購買價單內3房或4房單位（共8伙），可獲折扣，並加購價單內8伙開放式單位，每次只可加購1伙。例如以購入4房入場單位、2座2樓A1室為例，實用面積873方呎，折實988.8萬元、折實呎價11,326元，採用上述付款計劃的話，購買2座2樓B7室開放式入場單位，可獲150萬元折扣，該開放式單位變相售價僅88萬元，即折實價再以三七折出售。若以3房單位再加配單位，則有140萬元折扣。事實上，項目今期403伙中，只有25伙為開放式單位。
翻查資料，萬科香港及青建國際（1240）合組財團，於2020年疫情下以逾37.05億元投得大埔馬窩路住宅官地，每方呎樓面地價4738元，屬當時市場估值內，若對比大埔山塘路地皮（即現時天鑽），中海外（0688）2016年以逾21.3億元、每方呎樓面地價僅1848元比較，每方呎樓面地價4年半升1.6倍。天鑽2019年1月以樓花形式推出時，首批折實均呎1.28萬元，目前屋苑二手呎價約1.26萬元水平。
