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新地米埔申建2322伙 較兩年前減16% 總樓面涉112萬呎 原方案遭城規否決今再闖關

【明報專訊】再有發展商起動北部都會區內項目,龍頭發展商新地(0016)最新再就北都範圍內的元朗米埔錦壆路項目,向城規會提出由已批發展洋房方案,申改為發展分層住宅,提供2322伙中小型單位,總樓面約112.19萬方呎,較2023年審批被拒的分層發展方案,擬建2771伙、總樓面約132.82萬方呎的申請,削減規模約16%。不過,整個發展伙數仍較2013年獲准建71幢洋房、涉14.19萬方呎,分別大增31倍及近7倍。

明報記者 甘潔瑩

據城規會最新文件顯示,地皮位於元朗錦壆路、下竹園路及豐竹路,處於區內大型老牌洋房屋苑錦綉花園以東,鄰近未來港鐵北環線牛潭尾站,地皮涉約70.71萬方呎,新地把地點由「住宅(丁類)」地帶申請改劃為「住宅(丙類)1」地帶,總地積比1.59倍,其中住宅部分以1.5倍發展,擬建10幢14至16層高的住宅大廈,提供2322個、平均面積約456方呎的住宅單位,涉及106.06萬方呎。至於非住用樓面則以0.09倍發展,涉及6.13萬方呎,整個項目總樓面約112.19萬方呎,預計人口約6270人。

鄰近牛潭尾站 預計6270人口

申請人稱,項目發展申請較2021年提交的分層住宅發展方案,地積比由1.8倍減少至1.5倍,並擬議的建築物高度由19層減少至16層。項目維持提供社福設施、有蓋公共交通停車設施等。翻查資料,新地2021年已向城規會改作分層戶發展,當時申建分層住宅,擬議地積比率約兩倍,申建10幢分層住宅大廈及4座洋房,涉3090伙,總樓面約141.42萬方呎;及後因應各界意見,微調發展方案,申建減至2771伙,總樓面約132.82萬方呎。換言之,最新申請較2021年提交最終申請方案,單位伙數減少449伙或16%,而總樓面則削減20.63萬方呎或16%。

不過,2023年項目在城規會審理時,有委員指出,申請書內沒有提出有力理據,以支持改劃為「住宅(丙類)1 」地帶,以及提高發展密度和建築物高度的建議,最終申請遭否決。若上述申請與早年已獲批71幢洋房、涉約14.19萬方呎方案比較,單位伙數增約31倍,總樓面多近7倍。

較2013年批建71幢洋房增31倍

事實上,政府大力推動北都發展,發展商亦積極改劃區內土地,惟卻遇上不少阻力,如新地與置地合作的元朗石湖圍項目,早在2006年獲准建300幢洋房,並於2019年以21億元、每方呎樓面約4317元完成項目補地價,不過2019年發展商申請放寬發展密度及縮則發展,擬建逾1.1萬伙大型屋苑,惟最終2022年遭城規會否決。另曾由恒大(3333)持有、現由橡樹資本接管的元朗和生圍住宅項目,已批建789幢洋房,橡樹資本上月向城規會申建分層住宅,涉3571伙,單位數目增3.5倍,總樓面大增2.25倍至290.25萬方呎。

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