【明報專訊】再有發展商起動北部都會區內項目，龍頭發展商新地（0016）最新再就北都範圍內的元朗米埔錦壆路項目，向城規會提出由已批發展洋房方案，申改為發展分層住宅，提供2322伙中小型單位，總樓面約112.19萬方呎，較2023年審批被拒的分層發展方案，擬建2771伙、總樓面約132.82萬方呎的申請，削減規模約16%。不過，整個發展伙數仍較2013年獲准建71幢洋房、涉14.19萬方呎，分別大增31倍及近7倍。
據城規會最新文件顯示，地皮位於元朗錦壆路、下竹園路及豐竹路，處於區內大型老牌洋房屋苑錦綉花園以東，鄰近未來港鐵北環線牛潭尾站，地皮涉約70.71萬方呎，新地把地點由「住宅（丁類）」地帶申請改劃為「住宅（丙類）1」地帶，總地積比1.59倍，其中住宅部分以1.5倍發展，擬建10幢14至16層高的住宅大廈，提供2322個、平均面積約456方呎的住宅單位，涉及106.06萬方呎。至於非住用樓面則以0.09倍發展，涉及6.13萬方呎，整個項目總樓面約112.19萬方呎，預計人口約6270人。
申請人稱，項目發展申請較2021年提交的分層住宅發展方案，地積比由1.8倍減少至1.5倍，並擬議的建築物高度由19層減少至16層。項目維持提供社福設施、有蓋公共交通停車設施等。翻查資料，新地2021年已向城規會改作分層戶發展，當時申建分層住宅，擬議地積比率約兩倍，申建10幢分層住宅大廈及4座洋房，涉3090伙，總樓面約141.42萬方呎；及後因應各界意見，微調發展方案，申建減至2771伙，總樓面約132.82萬方呎。換言之，最新申請較2021年提交最終申請方案，單位伙數減少449伙或16%，而總樓面則削減20.63萬方呎或16%。
不過，2023年項目在城規會審理時，有委員指出，申請書內沒有提出有力理據，以支持改劃為「住宅（丙類）1 」地帶，以及提高發展密度和建築物高度的建議，最終申請遭否決。若上述申請與早年已獲批71幢洋房、涉約14.19萬方呎方案比較，單位伙數增約31倍，總樓面多近7倍。
事實上，政府大力推動北都發展，發展商亦積極改劃區內土地，惟卻遇上不少阻力，如新地與置地合作的元朗石湖圍項目，早在2006年獲准建300幢洋房，並於2019年以21億元、每方呎樓面約4317元完成項目補地價，不過2019年發展商申請放寬發展密度及縮則發展，擬建逾1.1萬伙大型屋苑，惟最終2022年遭城規會否決。另曾由恒大（3333）持有、現由橡樹資本接管的元朗和生圍住宅項目，已批建789幢洋房，橡樹資本上月向城規會申建分層住宅，涉3571伙，單位數目增3.5倍，總樓面大增2.25倍至290.25萬方呎。
