英國樓市.點.線.面:找尋英國的香港版社區重建

文章日期:2021年12月24日

你認為買樓時,是價錢重要?還是價值重要?

事實上,價值直接影響價錢,兩者互有關係,但有部分買家不理會物業價值,導致日後轉售套現時,賣不起價。其中一個常見的原因是買家預算有限,只考慮價錢而將貨就價;還有,就是買家缺乏最新的物業市場資訊和走勢,忽略了物業價值因素的考量。

 

磚頭「一分錢一分貨」

市場上,樓價高與低其實也反映了一些現實因素,但最重要的是,樓價高並不代表貴,樓價低亦不代表是「筍」!

以下例子可以供大家參考:

物業A——兩房單位售35萬英鎊,為大型屋苑全新物業、坐落鐵路站附近,配有物業管理服務、基本會所設施及大型綠化公園,未來屋苑還有不同期數將陸續推出。

物業B——兩房單位售30萬英鎊,單幢式全新物業,配有物業管理服務、基本會所設施。

物業C——兩房單位售24萬英鎊,但樓齡超過30年,單幢式發展並沒有物業管理服務,需要翻新廚房、洗手間、地板及地氈等工程。

由是可見,上述物業在不同因素下,其樓價差距一目了然,只要預算許可,相信絕大部分買家或租客,也會購買或租用大型屋苑全新物業A或物業B,而市場亦會形成了相對較大的需求,交投亦會相對活躍。

 

把握由零開始的機會

眾所周知,樓齡、單位坐向、層數、景觀、管理質素、物業成交價等基本因素,都會影響物業的估值。但尚有一個或被忽略的重要因素,就是社區重建帶來的環境改善及發展,其潛在價值一被開發會直接為物業的價值帶來正面的影響。

那麼,英國的社區重建大家又知幾多?

講起香港的社區重建,相信大家聽得最多的是「起動九龍東CBD計劃」,「啟德發展」,「將軍澳發展」;其實英國也有,以倫敦為例,King's Cross、Stratford、Elephant and Castle區域,便是過去10年最成功的社區重建計劃之一,社區在重建規劃下不斷改善和發展,使初期發展的物業價值不斷攀升,樓價升幅在同期更跑贏大市,當初肯做和敢做開荒牛的業主,今日已滿載而歸!

 

價值投資五要素

綜合過往成功經驗,大家可以留意英國物業價值投資五大點:

1. 放眼大型重建項目。

2. 由單一發展商規劃發展,物業定價穩定可控,避免其他發展商價格競爭。

3. 發展商與地區政府聯手合作,大大提升了投資者或買家的信心。

4. 重建時間最少10年以上,使潛在價值不斷開發的同時,價錢不斷提升。

5. 結合住宅、商業、休憩娛樂、交通、學校、社區配套、綠化等建立一個完美有規劃的全新社區。

 

大型曼市活化項目「Victoria North」

今天的英國,具規模的社區重建計劃屈指可數,在此為大家介紹一個極具價值潛力的英國大型社區重建項目「Victoria North」,位於英國第二大城市曼徹斯特,覆蓋面積超過390畝,是歐洲和英國有史以來最大及最創新的活化項目之一。1千7百萬平方呎的土地開發範圍,從曼徹斯特市中心Victoria Station北上,覆蓋New Cross、Lower Irk Valley及Collyhurst等地區。這個項目由香港上市發展商遠東發展和曼徹斯特市議會共同發展, 計劃在未來於155公頃和7個社區興建超過15,000個住宅單位,以舒緩曼徹斯特區內住房供應不足的情況。

「Victoria North」可以說完全符合我所述的英國物業價值投資五大要素!

這個「重建大計」的第一階段住宅項目Victoria Riverside由三座大廈組成,分別是Park View、Crown View和City View,將提供634間全新一房、兩房及三房的住宅單位和聯排別墅,可售建築面積約為46萬平方呎。

該住宅項目位於黃金地段,步行8分鐘到達 Victoria Station,現正銷售Park View中,預計明年第一季將會推出全新一座Crown View。

各位聖誕節期間可以做定功課啦!