翔勝視野:小心!日本二手「一戶建」或有陷阱!

文章日期:2021年12月31日

最近在看一個日本電視節目,內容是電視台從廣大報名裝修改造家庭中,遴選出其中一個窘迫的舊屋,再委託有才華的設計師(多為一級建築師),用各種方式將之改造成舒適宜居的生活環境。

 

京都百年舊建築 難敵結構損耗

令我印象深刻的一集,是講述一間位於京都市上京區的長屋,該物業近年經歷數次翻修,看起來還可接受。但工匠入屋後,才發現屋內主要結構已嚴重傾斜,房樑已經斷裂,趟門關不上事小,建築本體甚至已壓着鄰居單位;最後只能拆掉重建才能解決安全性問題,甚至必須連鄰居家一起動工,花費高達1,500萬日圓!

你可能會問京都上京區位於過往「御居」所在的地區,屬有錢人地段,照理說建築不會太差,但為甚麼還有如此嚴重的問題?!

其實這並不意外,因為日本向來都以木作建築材料,儘管在維持冬暖夏涼上有優勢,但始終避不開發霉蟲害等問題,久而久之自然會有結構損耗問題。再者,在日本,尤其是京都有很多戰前民居,由於當年的建築標準不如今天嚴格,經過接近100年的多次加建和改建,項目本體的負荷早已超過當年設計標準。

 

重建維修費用可能比樓價更高

所以除非是大家庭,否則近年日本二手「一戶建」並不太受歡迎,樓齡大於數十年的項目更甚,標榜「低樓價」的項目更需要大家留意,尤其在京都,滿街都是百年老宅,普遍老街坊又較守舊,重建的難度很高,最後維修和重建費用可能比樓價還高!

至於新生代家庭,還是較喜歡新建的公寓項目,一來管理上更容易,二來近年三、四代同堂的家庭愈來愈少,自然用不着數千平方呎的獨立屋,同時大城市的公寓需求有增無減。

在京都,這個情況更被嚴重放大。京都向來是日本國內最有「日本味」的地方,換句話說你基本上是找不到高樓大廈,只會見到傳統的「屋仔」。

事實上,京都都政府為了維持京都的古都氣息,在建築條例上設立了多種限制,例如禁止建築六層以上的樓房,屋瓦的顏色、大小也要審批,景點附近的建築另設其他限制。在此之上,還要令京都的老街坊接受各類城市規劃,多項因素使得當地的房屋供應十分稀少。

 

京都新樓「一戶難求」 最緊要「快」

如果在東京、大阪的都心地區可以用「難尋佳宅」來形容的話,京都的新樓則是「一戶難求」!

就以我年中帶來的京都新盤為例,雖說在日本和香港同時發售,但很多香港客人並不知道當地市場這麼旺盛,結果還未下決定,已瞬間被京都本地客買光。

所以,你問我買京都樓有甚麼要訣?無他,就是要「快」!

因為當地貨源極為短缺,每次有新盤推出都會吸引全國投資者的目光,出手一定要快,否則心水的單位,可能「轉過頭」已經被人捷足先登。

順帶一提,京都是傳統日本人心目中的「福地」,已經一百年沒經歷地震,也許因為當地多寺廟,「拜得神多自有神庇佑」吧,哈哈!