大阪住宅新盤均價上升 李丹翔預期通關後有力「爆升」

文章日期:2022年1月7日

全球各地逐漸習慣與疫情共存,積極考慮回復通關安排。日本大阪作為熱門旅遊地區,未來還有2025年世博會及IR賭場綜合度假區發展,自然受到旅客熱切期待。FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔表示,大阪市況及生活已見回復,當地亦準備迎接旅客,相信在旅遊逐步開通後會迎來報復性消費,更預期大阪樓市會迎來大型升浪。他認為大阪樓市會持續受世博會帶動上升,即使賭場延遲至2029年秋季落成亦非壞事,反而令投資線延長,迎來一波又一波的升值潛力。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

日本樓市向來受海外投資者追捧,在疫情前紛紛入市,投資東京及大阪的物業作出租用途,雖然疫情封關令海外投資者減少,但當地樓價依然上升。李丹翔表示,很多人以為日本東京在奧運會過後樓價會有所調整,但結果樓價屢創新高,甚至升至近20年的高位。亦有很多人以為大阪樓市會受疫情影響,但去年大阪樓價卻錄得超過5%的升幅,二手樓均價亦上升逾3%,其中以天王寺、西區、浪速區等升幅最為強勁。至於物業出租方面,日本現時以本地遊為主,短期出租包括酒店及BnB出租表現稍遜,但長租需求依然強勁,最近天下茶屋項目在業主收樓後即有理想的出租表現。

 

年輕人撐起樓市

日本樓價在疫情下持續上升,李丹翔解釋,以往日本年輕人只租樓不買樓,到近年日本政府放寬貸款,以低息及九成按揭吸引更多年輕人置業。另外,年輕人憂慮樓價持續上升,再不入市將來會「買不起」,居住空間亦會愈來愈細,同時亦開始懂得以投資籌劃退休生活,並看好房地產可帶來穩定收益。

除了年輕人置業因素,建築成本上升也是推升樓價的原因之一。李丹翔透露,地價及建築材料費用增加,令整體建築成本上升8.1%。其中,日本有很多土地由家族持有,他們不急於出售,寧願留待疫情過後價值更高,所以在供不應求情況下令地價上升。亦由於日本建築物料主要由海外地區包括由中國進口,疫情令建築物料運費增加及令運輸時間延長,因此材料供應緊張,甚至有樓盤曾經出現熱水爐供應短缺問題。另外,日本只聘請當地建築工人,但很多工人已臨近退休,大阪亦有世博會等多項型發展正在進行,人手不足情況更為緊張。

雖然現時仍未通關,但海外投資者已趁機入市選購心儀項目。李丹翔透露,最近有家族基金投資日本全幢物業,包括寫字樓、酒店或住宅等作為長期收租,由於現時全幢物業售價不算高,投資者趁低吸納,有機會入手疫情前罕有供應或黃金地段的項目。

 

近心齋橋難波項目受關注

發展土地難求,東京市心中現時新盤貨源非常短缺,涉谷或新宿基本沒有新樓盤可供選擇,惟東京新盤量在近兩年仍然增加很多。李丹翔指,東京的發展商可在奧運村、搬遷後的築地市場,甚至東邊近舊機場位置發展住宅項目,買家不只市中心選擇。然而大阪以心齋橋、梅田區、浪速區、西區、天王寺等較為人熟悉,土地供應不足,地價穩固,核心地區如心齋橋的樓價已不便宜,所以香港投資者會留意距離心齋橋或難波幾分鐘車程,「抵買」及租金穩定的物業。其中,大阪西區是生活便利的住宅區,有「大阪巨蛋」及大型商場AEON,距離心齋橋及難波一至兩個地鐵站,因此去年西區樓價升幅在大阪排名第二。

 

時下流行1LDK戶型

1LDK 意指Living Dining Kitchen,即代表有卧室、客廳及廚房三個空間。李丹翔透露,大阪現在流行1LDK的新樓盤。以往日本家庭會買三至四房單位居住,現在因為生育意欲不高,多選擇較細小的房屋,因此1LDK的新樓盤備受單身人士、兩人家庭或投資者歡迎,令需求增加很多。此外,當地人一般會選擇鄰近地鐵站物業,在步行10分鐘範圍內也可接受,5分鐘以內更受歡迎,而且他們偏向選擇新樓,喜愛有智能家居等設施配套,因此這類單位會更容易出租,租金定價也較高。由於新樓可享低息貸款、有良好防地震標準、維修問題少,而且有機會作民宿使用,所以投資新樓比二手樓更有優勢。

 

The Peak Chiyozaki 距心齋橋及難波僅數分鐘車程

全新一手樓盤The Peak Chiyozaki坐落地標「大阪巨蛋」Osaka Dome附近,步行3分鐘內可達地鐵「巨蛋前千代崎站」,4分鐘車程可達心齋橋,6分鐘到難波站,28分鐘到梅田。要前往將來設有賭場及舉行世博的夢洲島,也只是30分鐘左右車程。到奈良或關西國際機場都非常方便。

項目鄰近的「大阪巨蛋」以舉辦職業棒球賽著稱,可容納50,000人以上,許多明星也曾在此舉辦演唱會。在「巨蛋前千代崎站」設有大型商場AEON Mall,可滿足衣食住行需要。項目周邊還有多間餐廳及學校選擇,住戶亦可步行到河邊散步及跑步,享受寫意生活。

The Peak Chiyozaki樓高11層,提供21個單位,全部屬一房一廳的1LDK戶型,具有出租快及租金回報好的優勢,自住投資皆宜。單位實用面積291平方呎,未包括露台面積。室內配備智能家電及節能系統,可用智能電話操控冷氣及電視機等設備,入場費約港幣159萬元,永久業權,預計2023年7月底交樓,樓花期約18個月。

 

The Peak Chiyozaki

地址:大阪市西區千代崎二丁目

發展商:FMI Japan株式會社

戶型:1房

室內面積:291 平方呎

落成日期:2023年7月

物業持有期:永久業權

代理:FMI至匯投資

 

2022年大阪樓市前瞻免費講座

日期:1月15及16日(星期六及日)

地點:尖沙咀喜來登酒店4樓宋廳

展銷會時間:上午11時至下午6時

講座時間:下午3時至4時

電話:3758 2969

WhatsApp:5611 8401(費用全免,名額有限,請即報名留座)