深圳內望:去年樓市跌宕起伏 預計今年有序復蘇

文章日期:2022年1月7日

總結2021年深圳樓市,如果要用一個詞形容,那就是「跌宕起伏」。不過不管過去如何,已經過去,大家最關心的,還是明年樓市行情如何?會回暖嗎?

個人相信,最壞的情況已經過去,市場預計將慢慢恢復過來,但是需要時間,火爆行情不太可能出現,大概率是有序復蘇。因為在市場低迷的背景下,政策再加碼的概率少,反過來要全面放鬆的話,又不太可能與政策大方向背道而馳;局部或者是某些城市有所鬆動,還是有可能的。

按市場發展,因應政策對壓低房價的決心堅定不移,二手房參考價在今年往下調的可能性仍然存在。

 

發展商衝刺 成交量放大

深圳去年12月新房住宅全市過戶為3,665套,環比下滑35.1%;二手住宅全市過戶為2,076套,環比下滑6.1%。

12月份來到2021年最後一個月,發展商追趕目標,年前大衝刺,忙着新開盤及加推,市場氣氛有所提升,刺激新房成交量從低位反彈。雖然反彈的絕對值不算太大,但是可以成功扭轉連續多個月持續下跌的態勢,出現倒頭回升的局面,讓客戶重拾信心,對未來發展恢復希望。

由前線同事反映可見,各大項目的售樓處接待量有所上升,客戶信心恢復過來,重拾到處看房的樂趣。雖然客戶量與高峰期比較,還是有比較大的差距,但是比較前幾個月的低迷情況,已經很不錯了。

現在出來看房的客戶,大多抱着尋寶心態,想趁機撿便宜,「撈底」房價。各大專案銷售情況差異很大,雖然大市依然低迷,但是各項目呈現個別發展態勢。銷售相對火爆的專案,大都是減價幅度較大的,反映房價正是目前客戶最為關心的因素。

 

昔日網紅盤遇冷鋒 客戶回歸理性

此外,過去市場中的網紅項目,近期推售新的一期時,反應卻不及預期。在市場火爆時期,客戶比較關心房價升值空間,那怕房價高,只要未來繼續上升,還是可以賺取高回報。但當市場進入調整期,客戶回歸理性,買房以自住為主,不是為了炒房賺差價,所以更為關心房價高低。在當前市況大背景下,客戶情願選擇低價的普通項目,而捨棄高價的優質項目,因為理性壓倒一切,所以過去的網紅盤,放到現在卻遇冷。

二手房市場方面,新的交易系統正式上線,改變行業過去的居間模式,邁向委賣及委買的單邊代理時代。

相信大家都可以理解,要改變一個多年運作的商業模式,需要多方參與者相互配合,大家都需要時間磨合及適應,或多或少亦會進一步推低成交量。而受市場低迷氛圍所影響,業主心態亦有可能走低,願意把心中價位降低的比例亦在增加;市場現實是:除了房價以外,其他條件都比較之前的好談得多。

 

單邊代理出現的問題 有待磨合

單邊代理在市場低迷的時候推行,也有不少新問題出現,例如急於賣房的業主,把委賣簽給甲代理中介,但遇到有誠意客戶卻在乙代理中介手上,哪到底如何處理為宜?

把甲代理撤銷,換上乙代理,那豈不是與之前的居間做法沒有兩樣?!如果不允許撤銷委賣權,那業主想急賣也不能賣,是不是又侵犯了業主的權利?

如果硬要甲乙雙方代理合作,會不會又弄巧反拙,表面和諧,但其實有可能是互相拆台呢?這個情況,相信要時間和市場來解決和磨合,且容拭目以待。