市場解讀:「數」看碧桂園 「穩」字行頭

文章日期:2022年1月14日

要數2021年內地房地產大事,當然離不開內房的財困和資金鏈斷裂大風暴,大家熟悉的如恒大、佳兆業及花樣年等房企,相繼陷入財困的新聞報道,面臨資金鏈斷裂,引發內房板塊危機,市場難免憂慮內房「爆煲」,甚至拖累內地整體經濟增長。

面對挑戰,亦是檢視房企「能耐」的時刻,尤其是業績、監管及認可(國際評級)等元素。所謂「大浪過後,就知誰人沒有穿泳褲!」,大家看看目前的房企現狀和可見的將來,當有所體會。

而我們由不同的公開數據,亦會發現,碧桂園等龍頭房企,面對挑戰,其全年業績表現仍然良好,發展依然平穩健康;畢竟,數字是事物的最佳佐證。

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銷售居首 拿地領先

先看銷售方面,據中國指數研究院資料顯示,去年全年,碧桂園的銷售達7,588.2億元(人民幣,下同);對應銷售建築面積約8,284萬平方米,位列同業首位,表現繼續良佳,更連續五個月銷售超500億元。另一方面,碧桂園在投資拿地方面,同樣領先同業,去年全年新增土地價值為2,063.1億元,而建築面積亦達5,971.4萬平方米。相信大家都留意到,自內房財困問題曝光後,很多地皮拍賣,基本上都落入國企手中,只有優質民企及資金較為充足者,才能夠保持拿地節奏,維持增長。與此同時,這些企業更有可能獲得金融機構「併購貸」,以實現行業結構優化。

 

國際評級無跌 發債見順

除了在銷售和經營方面,國際評級和融資方面,碧桂園亦顯然獲得認可,在這段期間,穆迪、惠譽及標普頻頻下調房企評級及展望,但對碧桂園並無影響;更於不同渠道成功融資,可見財政狀況保持穩健。根據公開資料,去年12月,碧桂園已在銀行間債券市場申請註冊發行50億元中期票據並進入預評環節。在去年12月15日,碧桂園公開發行公司債券,發行規模10億元人民幣,債券4年期,票面利率為6.3厘,共吸引十多家機構參與。此外,在12月13日,碧桂園於上交所成功發行一筆2.84億元的供應鏈ABS(資產證券化)產品,票面利率為5.5厘。

 

三條紅線居「黃」 風險可控

至於三條紅線方面,相信大家都知道,是指剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍,不達標便會影響新融資。而房地產商根據踩線數目,分為「紅、橙、黃、綠」四檔,若三線全踩,則歸類為「紅檔」。

碧桂園對「三條紅線」的掌握相對到位,按其2021年中期報告,期內碧桂園權益物業銷售現金回籠約2,727.9億元,權益回款率達90%,已連續6年高於90%。其「三條紅線」指標正處於較為健康的黃檔,僅扣除預收款的資產負債率略高於紅線要求,但指標逐步向好,已從去年底的80%下降至77%。碧桂園管理層亦曾明確表示,將嚴格按照監管的要求在2023年前達標。

研究機構「克而瑞」更直指,從房企經營層面來看,穩健型房企具備更高的韌性,抗風險能力強,且修復期也更快,隨着市場轉好,將有利於抓住機會,乘勢而上。

 

視市場供求 架構調整尋常事

有報道指,碧桂園會於新一年起落實新一輪組織架構調整,將原來的100多間分區公司,合併為約60間。據了解,今次架構調整大多是城市周邊區域併入主要城市,如冀北併入北京、冀東併入天津,區域的調整適度規模為80億至100億左右;經濟發達地區分區公司不作調整。消息指,今次調整已規劃數月,旨在提升分區能動性,降本增效,而近四成分區合併後,也將涉及部分人手調整。面對市場變化,碧桂園的應勢而變,實可見其經營的靈活和智慧。