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招商局房託:新購北京項目有很大的提升空間 有利增加分派

招商局房託(1503)新近斥13.41億元人民幣向母企招商蛇口(深)(001979)收購北京朝陽區招商局航華科貿中心46.41%權益。問到在內房爆煲潮低價出貨下,為何選擇向母企收購項目時,集團執董郭瑾指,由於房託對於物業要求較高,注入或收購需為成熟及可作分派的物業,但內房項目多是開發或未成熟項目,故在時間及注入要求上未必符合房託要求。

郭瑾指出,另一方面母企招商蛇口則主動出擊與中國長城及佳兆業(1638)訂立戰略合作協議。眾所周知佳兆業擁有許多優質的城中改造項目,但往往成熟物業只佔很少一部分,故先由招商蛇口在有利的市場環境吸納便宜資產,加以開發管理,成熟至七八成才注入公司,招商局房託便既能與母企產生協同效應,又能享受物業潛在的增長。

而去年招商蛇口訂立了「雙百戰略」,即在「十四五」規劃期末,實現管理100個購物中心和核心地段的寫字樓,年營收100億人民幣的目標,亦會有許多商業物業可慢慢注入公司。

對於招商蛇口的首次注資選址北京,而非集團大本營深圳以至大灣區,集團主席黃均隆指出,北京屬一線城市,更是華北大本營的所在,今次是趁基金PAG(太盟)退出項目才能藉機收購項目,項目雖已開發廿多年,但在去年底已近完成翻新,未來項目將在出租率及租金上有很大的成展及提升空間,對於招商局房託增厚分派有利。

郭瑾指,目前招商局航華科貿中心整體出租率約66%水平,較集團整體的87.7%為低,郭瑾表示,北京項目出租率是受改造及疫情影響,但目標是今年盡快提升至接近集團整體出租率水平,打好基礎並在明及後年產生效益。

而目前項目租戶多為金融及服務業,2024年之前有約50%的租約到期,料每年可跟隨整體有3-5%的租金增長,甚至更多。現時項目平均租金為每平方米每月326.8元,較市場平均340元至450元低,有很大提升空間。

是次招商局房託收購北京項目後,代價將以新融資所提取現金支付,將令現有負債率由29.2%,提升至33.1%。管理層表示,今次並非收購項目百分百權益,是避免對現金流有太大衝擊,同時亦不會令槓桿一下子提升太多,為未來收購留下子彈。

 

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