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【久利生專欄】收租股前路山旮旯？
消費券、紅黃碼，for different reasons零售及酒店都忙得不可開交，同時令業績期更專注於零售層面。論影響力，我們通常較為關注長和（0001）多於長實（1113），但多重疫情令香港有點落後於形勢，像李澤鉅所言，隨著各國放寬或全面取消防疫措施，業務所在多個市場的經濟活動回升，香港及內地疫情卻仍令人擔憂，封城及活動限制影響當地業務。
因應經營業務所在部分市場衰退風險上升，集團「持續大幅下調今明兩年增長預期」。甚至可以說，長和系在2008年金融海嘯、歐豬危機都「睇得未有咁淡」；印象中即使是兩代交棒及世紀重組前，都很少講得如此坦白，說起來有點投行語言。
李澤鉅表示，本港住宅有強勁需求，港府亦正增加供應，而現時利率升高，相信一定會加P，建議買家要量力而為云云⋯。但這些都不是小股東要知的投資要點，閱得集團的自問自答Q&A，本欄認為要先聽明白三點：
一，「沒有物業重估價值下降的壓力」- 雖然可能被批評為過於保守，但長實集團物業的估值較同區其他物業低得多，似乎採用多年的保守政策對集團有利，當估值下跌時便沒有下調壓力，言談間暗指其他行家可能面對的問題，叫二三四線物業收租股情何以堪。
二，「定位就是沒有特別定位」- 叫得CK Asset，地產也是重要資產之一。例如英國酒館業務既是重要資產，但因有土地及建築物業固也是地產項目。總言之，就沒有地域、市場、行業的限制，最是注重回報或長期穩定，return and asset play。租金收入不穩定仍能靠資產保值，加派息叫機構投資者滿意。
三，「從來都無志在必得」- 正如此前寫過，這已成為李澤鉅的座右銘。長實在繼續積極主動增加土地儲備之餘，若回報合適亦會隨時出手，強調手頭上有充裕資源，進行地產或非地產相關的交易。雖然強調不會就個別未定案的交易作出評論，但不難想像，便是90億的灣仔恒大中心（和銅鑼灣崇光百貨？）。
有關SOGO，網友說得頗妙，選擇在首期消費券到手當日公布，劉鑾鴻提出以每股5元，私有化SOGO母公司利福國際（1212），似乎是「揀對了日子」，當然私有化不會分期（但又會否加甜？）。而收歸後當然可能是要將資產分拆變現啦。但又如何去price in再開關的利好（淡？）因素呢？
利福解釋，是由於零售環境自疫情爆發以來，一直處於下行狀態，同時營商環境的轉型，包括電子商務急速冒起，加重了實體零售商的重擔，認為在目前經濟不明朗的情況下，不利集團財務及營運表現，亦難以預視和估計何時能恢復派息。
不論是華置或是利福，派息是多年前最有力的資本動作，亦支撐著小股東的期望，即體現於每半年或一年召開董事會會議的開市急升。如果再開關的影響只能像消費券，則令人聯想起香港科技探索（1137）此前的盈警，指部分因為消費券引致香港的零售業競爭加劇，透支了HKTVmall的推廣開支及競爭力，做成了反效果。
而一個海港，只得一個海港城，但銅鑼灣又SOGO、又TIMES、又希慎利園，都夠爭餐死。大行話海港城守得住，但時代廣場賣了皮鞋再賣不到玩具，寫字樓已回穩有輕微增長，但商場租金收入則差強人意，甚至有加速惡化跡象，未來仍未看見曙光，並繼續拖累九倉置業（1997）的bottom line。
對寫字樓市場前景看法審慎樂觀，李澤鉅帶頭形容租金屬「租戶友好」水平，又說當租金下調一定水平，租戶便會重回核心商業區（CBD） 。 至於長江集團中心 2 期，預計於明年底竣工，今年內有預租活動。而長江集團中心 2 期的建築外型，「跟 1 期看來像是雙胞胎」。
Poker face的李澤鉅曾表示，只有長江集團中心屬非賣品，相信這點直到現在應該不會改變，1期、2期也不許賣吧。當年還有中環中心和還是和記大廈等多個核心區域收租物業。但現在市道不佳，會否又有另外其他組合打算？拭目以待。
回想很多年前，筆者曾聽聞集團也收到有趣的proposal，提議將長江集團中心放進商業房產信託Reit，但隨著熱潮過去及世紀重組後，可能性實已降低不少。今後恐怕只有繼續同「對面地盤」，也是沿美利道、紅棉路落的恒地The Henderson，對香港續零售租務收租無法不投下信心一票，儘管寫字樓仍在等投行expat客「回流」。
久利生