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內媒︰投資者需做好不動產定價重估的積極準備
內地《第一財經》兩日前一篇題為《積極做好風險資產價值重估的準備》的社論在網絡上發酵，並重點提到「二十大報告強調房住不炒和租購並舉的背后，是對經濟社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產定價重估的積極準備」。各地應把握住政策激勵的頭寸，避免過猶不及的誘多，扼殺當地經濟的活力和透支長期的增長潛能。
不動產需「價值重估」的言論在網上流傳，今日內房先升後跌，暫時大型內房齊跌，藍籌內房龍湖（0960）暫跌近6%、中海外（0688）暫跌3.58%、潤地（1109）暫跌4.07%，僅碧桂園（2007）暫升1.56%﹔其他大型股萬科（2202）亦要暫跌1.33%、。
第一財經指，經濟社會日常中，最引發人關注的就是房地產。最新數據顯示，大連等十多個大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等降至3.8%，清遠等地則最低觸及3.7%。而9月底，央行、銀保監會發布的關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知提出，對今年6至8月新建商品住房售價環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放住房貸款利率下限。
若在過往，如此低的融資成本，可能一石擊浪，不過，在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等三重壓力下，如其他風險資產一樣，房地產面臨著一場顯見的風險定價重估和投資邏輯重塑。
這不僅因為二十大報告在「增進民生福祉，提高人民生活品質」中闡述了房地產發展方向，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」；更主要是因為社會結構和整體風險偏好，都出現新的調整，住房的居住屬性已通過自上而下與自下而上兩個途徑得到強化，金融屬性則開始褪卻。
加上，區域發展不均衡和區域競爭，在加速人口流動的同時，使人們開始調整對住房內生價值評價指標，即住房內生價值愈發基於房租（或虛擬房租）的貼現，而非基於房價上漲預期。由於貼現率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性，使其回歸到實用價值的居住屬性。而隨著股市等權益市場在制度、風險定價、交易和管控等上的日益完善，權益市場將會逐漸成為居民部門價值儲存的主要配置市場，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產面臨系統性定價重構。
此外，社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產的定價重估。而目前基於金融屬性估值的住房，其高房價抬升了經濟社會運行成本，壓低市場的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足，使高房價很難維持，房地產這一風險資產出現重估定價是遲早的事，且價值重估越早對經濟社會的傷害和拖累越小。
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