【久利生專欄】樓市到底發生過什麼事？

那些年，這位老朋友在灣仔演藝行人天橋，不時眺望正對面的美國萬通大廈（恒大中心前身），即華置的舊總部所在。見到1 L0VE YOU類似字樣車牌出入而保安人員很是緊張的時期。他那時已知道要何時捕捉買入127的時機。

單是靠這隻「特息股」便一百幾十萬的袋袋平安。當然，亦是把握了股壇狙擊手最後的財技大絕，但無論環境或個人，亦似乎是可一不可再。多年後，現在一般的高息股，等不到內地疫情解封通關，或要派高息去留住基金或機構投資者，待三月派發2022全年業績時便見真章。

反而買樓定買股好？好像現在已沒人這樣問，本欄也沒有水晶球，但這一秒鐘要給出答案的話，似乎股市周期較為有跡可尋（雖然是QT)。重要的是，經驗往往告訴我們，無論如何，不存在所謂「邊度跌低邊度起身」，四五線股仔同超納米樓可能都是水退便知誰沒穿泳褲。

大摩去年底發表詳細報告，率先將香港樓市前景連升兩級，由「審慎」到「吸引」，認為利率走向和重新開放的變化速度，儘管還有六個月時間，但預計市場將（已）有積極反應，當時計及估值較資產淨值折讓55%，也具吸引力。

如何由大漲小回的小陽春，換檔到大跌小彈的大陽春？要benchmark樓市看法，參考長實連環以低於市場預期下限，中標啟德住宅地及奪市建局西營盤項目，兩次出價更出現比市價折讓更深的情況，但強手高賣低買，同埋又可否解讀為「分注入」，往往（希望）就是見底訊號。

中原城市領先指數在2022年已下跌15%，接近2017年年中以來低位。而對加息的擔憂限制了樓價反彈幅度。以中資券商視角來看，截至2022年11月底，待售批准的住宅超過兩萬套，是近十年來的最大數量之一。由於房價穩步下降，銷售量下降，開發商都希望「早賣早享受」，未來6個月新樓供應充裕，定價亦將趨於保守。

這些意見又指，2023年樓價或要再跌8至10%，才有望看得到減辣。第一，本港人口流失嚴重；第二，樓市價量齊跌；第三，本地住屋擁有率不低，政策亦沒有鼓勵甚至幫人上車。筆者則認為，同時要考慮的並不是港人的持貨能力（近三年可能較差？），而是非香港居民/南下資金其新增（剩餘？）的購買力。

環球樓市熊市似乎不用再多爭論。東升西降，除了指疫情數字趨勢，也代表貨幣政策寬鬆程度背馳。西方無疑是收水、加息、縮表，娛樂性不及乒波、高球、春卷，但論殺傷力則有過之而無不及，而東邊則變相「唯增長論」繼續QE，但內地財富效應遞減，疫後居民儲蓄率增加。「有留意財經金融地產嘅人好快會知」。

訪港內地客對樓市的「溢出」效應亦不能忽視，過境等待陽轉陰期間，飛日本歐洲前都可以睇樓買樓。近一兩年聽了很多打擊網上非法賭場、炒股app外匯流失的新聞，就好像從來沒有說內地不當走錢來港買樓？分分鐘有代理報復式追入迪士尼樂園同酒店要客簽名。當然，沽樓也是有可能，這要視乎他們對內地防疫的心理陰影面積有多大，而香港的有關措施是否較為自由，值得他們置業。

有分析員就推算，今年訪港遊客將大幅增加至2,700萬人(2022年僅為50萬人)。零售的進一步改善仍主要取決於訪港遊客量的恢復。而2017年以來，內地遊客平均佔訪港遊客總數的76%。換言之，這又取決於香港與內地之間跨境旅行的復常進度。

本港目前的零售額平均仍比疫情前低25%左右，故仍有繼續增長的空間。1月8日起，香港將成為內地遊客的首選。即使新冠病例仍有所增加，但特區政府似將義無反顧，不會再收緊保持社交距離的政策。

滙證與花旗分別認為，香港樓價有望turnaround，並將在首季見底，而內地通關亦會帶動香港奢侈品市道，建議增持零售landlord，隨著租金上漲，它們將進入re-rate周期，住宅開發商卻仍面臨資產重新定價和加息周期後續的壓力。

至於本欄2023年樓市預測，其實也大同小異，關鍵是一旦減辣所引發的入場意欲及購買力，還是根本就早已沒有？逆周期措施一直以來都是偽命題，假承托？這才是港樓到底發生過什麼事的最大疑問？

Base case: 跌5%。

Bull case:  0%。

Bear case:  跌>10%。

久利生