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標普︰內房下半年銷售持續復蘇 料2023年續需進行撥備
國際評級機構標普發表報告，料內地開發商的銷售復蘇如期在2023年下半年實現。該行信用分析師 Jay Lau又預計內地開發商繼2022後，2023年亦可能進一步進行大額撥備，去年的撥備為內房盈利帶來衝擊。陷入困境的內房商正在應付債務重組、退市甚至清算等多重障礙。
標普指出，本港上市內房去年業績中，21家發布了盈警，13家已處於停牌狀態並錯過了發布業績的限期，新近更有新力（2103）遭除牌。
去年受疫情導致暫停施工，對內房的槓桿影響顯著，預期內房的債務對EBITDA 平均比率從2021年的6.1倍升至 2022 年的8.2 倍，就是由於去年收入下跌15%所致。內房在2022年的銷售疲軟已轉化為合同負債下跌10%，合同負債的縮細將令開發商難以在2023年增加收入。
此外，內房又以犧牲利潤率為代價來刺激現金流。EBITDA利潤率從 2021年的19%到2022 年平均下降了5個百分點。在持續多年上升後，2022 年全國平均售價下降了 3%，該行預計銷售均線將繼續承壓，此意味著內房2023年盈利能力將持續受到擠壓。
在2022年內房普遍為庫存進行了減值撥備，以反映項目估值顯著下降，減值佔庫存比例更高達11%。該行指出，去年內房商，通常對低線城市的敞口愈大，減值幅度愈大，主要因低線城市的房價並不那麼強韌，故相信內房可能覺得在2023年仍有必要作出額外的減值撥備，因為低線城市的樓價仍可能以雙位數的速度下跌。
同時，內房與核數師之間的談判亦會影響減值水平，該行已見到一些陷入困境的內房在2022年並無進行任何減值，而這些內房多數已將核數師換成四大會計師以外的公司。
盡管投資級開發商比大多數同業表現更強的韌性，但其杠桿率仍有所上升，債務對EBITDA比率從2021年的 2.8-6.4倍上升到2022 年的2.9-8.5倍，這亦主要因債務水平增加了13%。
該行信用分析師Ricky Tsang認為，銷售復蘇和利潤率穩定對於防止收益進一步下行很重要，與此同時內房亦需要籌集更多資金及減少土地支出以改善杠桿情況。
部分內房企在首季銷售有望回升，包括中海外（0688）、潤地（1109）、龍湖（0960），這些企業季度銷售按年升36%至74%，將有助於控制槓桿。
內房企亦可以藉股本融資以恢復資產負債表的健康，如萬科（2202）最近便發行3億新股，籌集39億港元﹔保利發展則公布一項非公開配股，籌資至多125億元人民幣。
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