【久利生專欄】Mission Impossible: 別叫我樓神

明報友欄蔡金強兄接受其他報章訪問，指本港地產商面對息口高企壓力，7月若再加息一次，Fed fund rate預料將處於5.25厘至5.5厘左右高位，而高息環境仍會維持一段時間，不排除利率「加快減慢」。

假如高息環境一直存在，可能對地產商構成致命的威脅。蔡兄是地產股專家，有其權威性，但報道只集中提及發展商減債及面對置業需求向淡，像波老道這樣的「大宗交易」如何受影響而拉倒，理應比一般行業前景分析更值得一寫，不知何故卻著墨不多，或許是訪問完成在前。

長實於去年第三季尾以約207.7億元，向新加坡基金華瑞資本「打包」出售西半山波老道豪宅項目餘下的住宅及車位。惟上周卻突然宣布交易告吹，沒法子不沒收買方逾20.76億元訂金，成為本港歷來最大宗撻訂個案，向本地樓市以至資產投資市場投下深水炸彈。

筆者不知道要如何界定這個所謂史上最大撻訂，嚴格來說，是落入住宅物業買賣抑或是投資項目的交易（以結果論應是後者？）。但無論如何，收回作價10%是office charge好，算是handling fee都好，對買賣雙方而言，就像長實執行董事趙國雄所講「甚為可惜」，當然身為買方更想志在必得。

資本市場從來沒有雙贏，「過去幾個月利率市場不斷變化，雙方嘗試在不損害權益的基礎上討論，研究不同方案解決問題，惟最終未能達成協議，集團只好執行相關合約條款，並將按市況重新作出銷售安排。」但要再貨如輪轉，市場預期趙國雄這個任務，好可能會難執行過Mission Impossible 拍到第7集。

雙方最終討價還價到什麼程度（涉及較小金額及規模？），外界不得而知，但基金做刁從來只看三件事，回報、回報，及回報。面對利率快速上行，自2022年9月28日(交易公布日期)以來，一個月Hibor由2.6%飆升至近5%，融資以致交易成本急增，便是交易取消的主因。換個角度看，華瑞資本叫停也是量力而為，長痛不如短痛，輸少當贏。如此一來，足見現市況下要出售非核心資產，或進行一次過交易非常困難。

反而該筆交易，令筆者眼光投向近日傳出另一單未做得成的潛在大刁，又是涉及到長和及新加坡。外電早前報道，淡馬鍚擁有的新加坡國際港務集團（PSA），由於估值低過預期，已擱置出售其持有長和旗下和記港口業務的20%股權。

由於全球航運活動放緩，拖低了市場估值，PSA已暫停出售，但倘若估值回升，將會重新考慮出售，如成事將是其最大筆放售資產之一。而今年3月，市傳國企招商局及中遠集團願意以40億美元作價收購，惟較2006年時PSA收購價，仍低約4億美元。而長和仍持股八成，同坐資產估值升跌的一條船。

當然，香港樓市及全球航運是兩碼子事，磚頭股同周期股亦然，資產模型及戰略價值始終有別，但同樣反映高息環境下大手資產交易根本是「買方市場」，賣家沽貨做刁與時間競賽，機會愈來愈細。生命中不能承受的息升，除了一般的供樓負擔，更加是金融機構融資團隊的壓力測試，生涯中簽下無數大刁的霍生不知道有沒有多給意見？

有分析員預期，在高息環境及經濟前景不明下，近月港股上市公司出現「同系」大額交易及資產轉移，是綜合企業變現的招數，但這明顯並非李嘉誠基金會需考慮的；其次，除非是想行華懋路線，半山地段始於比安達臣項目來得矝罕，也難改售樓目的及作風；最後，借貸續供成本愈來愈重皮，內地經濟復甦仍有待觀察，過往由中資（老總？）支撐的豪宅市道的持貨能力又如何？

說到底，究竟波老道項目還可以讓給誰？樓神一向形象百變，經常以不同驚喜造型宣傳新盤，尤記得多年前曾以中東油王及賭神等外型現身。而不問價追入昂貴資產（球會及足球員）的沙特財團，進入真正無限金錢mode，要不要去sell下「沙超」當地富豪？還可以配合一下特府的中東Connect，而不用在波老道路牌下面打卡，還要加#別叫我樓神。

久利生