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官媒：房地產市場轉型升級 房價普漲的大開發時代基本結束
中共中央黨校主辦的《學習時報》發表文章指，內地房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，城鎮住房矛盾已從總量維度轉向結構性問題，房地產業多年來「高負債、高槓桿、高周轉」發展模式已難以為繼，房地產市場正在朝著價格穩、結構優、質量高的方向實現自我修復和轉型升級。
國統局數據顯示，去年內地常住人口城鎮化率達到65.22%，已逐步接近拐點，可以預見內地城鎮化步伐將進入減速階段。從人口變化看，2022年內地人口數量首次出現負增長，總和生育率跌破1.1，熱點城市人口淨流入放緩，非熱點城市人口淨流出增加，城鎮住房需求的人口支撐力面臨削弱。文章認為，內地城鎮住房市場已從增量時代邁向存量時代，住房供給從大建設、高周轉邁向高品質、可持續發展新階段。而發展目標已經從「住有所居」逐步升級為「住有宜居」、「住有安居」。
文章指，近年內地人口老齡化程度逐步加劇，人口年齡集中區間段由30—45歲逐漸上升為40—60歲，該年齡段經濟狀況較好、購房能力較強，而且契合置換居住條件的正常週期，市場上的改善需求逐漸增加。長期而言，隨著後續內地人均GDP、人均可支配收入的提升，人均住房面積提升、人口結構變化等趨勢，改善性需求或將逐步成為需求的重要組成部分，甚至是主導部分。
文章提到，長期而言，區域分化是未來房地產市場的持續性特徵，房價普漲的大開發時代基本結束，城市之間房地產市場分化格局正在進一步顯現。此外，持續三年的疫情衝擊對區域住房市場產生了不同程度的影響，住房市場面臨供給衝擊、預期轉弱和需求收縮三大壓力。大城市住房投機需求被遏制，中小城市住房需求疲軟，進一步加劇了住房價格區域分化程度。
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