【久利生專欄】內房今年有金九銀十「剛需」

正遭內房企業拖佣10億的施老闆，其言論及作風如何，毋須外界包括筆者多加評論，但上述帶出至少兩個很有趣的現象：一，「內資」民營房企的財務紀律或者與本港發展商佢有一段距離；二，市場對營商的基本要求及期望，在目前的經濟周期下可能正在自我降低？

要理解這些現象的背後原因，施老闆碰巧也有在其專欄拋出一個問題 - 《今年還有「金九銀十」嗎？》這也是本欄非常關注的，而答案如果用大摩策略報告的用語，是「70%機會有的」，因為今年內地樓市以至整體經濟，根本不能沒有金九銀十，技術上或局部性都有「剛需」。

參考至少十份中外券商或內房研究機構報告，大致上都是解釋利好房地產市場的政策出台，包括多個一線城市實行認房不認貸，中資分析員指「當前市場進入金九銀十的傳統地產銷售旺季，我們預計此輪政策實施有望有效帶動市場預期和信心的修覆，短期一線城市房地產市場行情可期。」外資代表包括摩根士丹利、摩根大通、瑞銀等大行均發表報告，認為措施有短期正面作用，尤其一線城市的樓市有望回升。

所謂認房不認貸者，即對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%等，以期從供應激發需求。

分析指，四個一線城市先後宣布落地執行首套房認房不認貸，有效降低了部分有購房資格的人的購房門檻，也符合房住不炒的政策方向。而一線城市的調整或有較強的風向標意義，短期二三線城市將加速跟進，認房不認貸或基本在全國範圍內的城市全面放開。珠海實施認房不認貸，即大灣區內地九個城市全部落地新政。

但值得留意的是，中長期downside風險當然仍存在，基於目前居民購買力不足的事實，後續核心城市的帶動效應和銷售積極性的持續程度，仍有待觀察。寬鬆政策對市場提振或者不佳，尤其是三四線城市恢復力度弱。而多家房企出現債務違約，股價層面不排除有抽水行為出現。

由官方打開的金九銀十行情，亦為一眾有持續投地及售樓的「港房」打開合時的時間窗口。事關部分中小型發展商，它們部分資本負債比率超過150%，而且大部分的利率水平，融資成本亦由往年的1、2厘，大幅增加至5、6厘水平。其中，佳明、九建、路勁、遠東，負債比率均過百或接近一百水平。

事實上，有盤（尤其是在一二線城市）可賣的發展商相信都會加緊步伐，把握金九銀十的大好時機去貨。如果你有track住中國指數研究院銷售排行榜，就會發現其實近幾個月好像路勁、香港置地、新世界中國都經常打入全國「百大」，住宅銷售逆市增長，後者七月及八月合約銷售額共逾41.5億元人民幣，按年增138.5%，今年首八個月銷售業績已逾100億元人民幣，其中廣州增城的新世界廣匯尊府，成交均價達每平方米36,000元人民幣，刷新區內紀錄，集團大灣區項目的毛利率約60%。

「有人問我，今年還有金九銀十嗎？」施老闆答，「這種年內經常出現技術性的小周期，我估計依然會存在，只是未必能扭轉已明顯轉弱的大周期。」筆者也傾向今年是會有的，或至少「銀九銅十」，畢竟也沒有官方定義。唯一可以肯定的，希望到年底聖誕節時施老闆的預言成真。至於經紀佣金，也可以認貸不認房，不用開名也能盡早取回應得佣金。

久利生