【羅仕揚專欄】說好樓市故事？

撤辣是否值得支持？這問題的答案，從來取決於你的身份。若果你是業主，當然是舉腳支持，因為手上的資產價值，即使未能回升，最起碼也有望止住跌勢。若果你是換樓客，又或是想買多一個物業，心態或許是一半半，換樓可以免預繳辣稅，當然是好事，但本來想樓價再跌些少才入市的，或者要盤算是否現在要趕入場。無樓揸手又一直想上車的，破口大罵是意料中事，已跌的樓價對普通打工仔來說，依然說不上容易負擔，上車夢是否又要再延遲？

回顧當年政府要對樓市出辣招的初心，是希望遏止樓市炒風，讓樓價回落至較合理的水平，而衡量甚麼叫合理，當然就是普通市民能否負擔。根據非精密計算，現時樓價大約回落至2016、17年水平吧，當時的經濟情況大概比現時好得多，但普羅大眾依然大呻上車難；換句話說，即使樓價現時回落至七八年前，對一般打工仔仍然不算合理。政府選擇現時全面撤辣，市民的負擔能力，明顯已經不是首要考慮，當年的初心早已被摒棄。

明白的，當年庫房充盈，就算辣稅令樓市交投回落，或會影響士擔收入，政府亦不太Care，更何況不少財大氣粗的內地置業客，一買就買幾個單位，辣稅「話畀就畀」，眉頭也未見皺一下，怎會出現一支水在便利店賣十元，也要到《小紅書》訴苦的情況？然而現時庫房缺金，財赤逼在眉睫，賣地收入、物業買賣印花稅收入驟降。若不再撤辣，樓價繼續跌下去，發展商投地意欲只會更低，市民亦會觀望更久才會考慮入市。政府選擇現時撤辣，代表樓價已跌至政府心中的底線，庫房承受不了樓價再跌下去帶來的收入落差。可以說，撤辣所考慮的，已不是市民的負擔能力，而是庫房的潛在收益。

「咁你即係唔支持撤辣啦？」別錯重點，支持抑或不支持，改變不了財政預算案已做的決定。想深一層，本身不夠能力上車的人，不會因為撤辣而變得有能力上車，事實上最能受惠撤辣的，是本身已有最少一個物業，想再買多一個物業的人。政府撤辣，目的就是想這群未到最有米(最有米的想買就買，根本不在乎辣招稅)，但至少有餘錢的富人，打開錢包的拉鍊，將手持的現金轉換成磚頭，利用他們的財富去為樓價托市，從而穩住庫房收入。

或許你會問，現時百萬以上的定期存款，利率輕鬆達到四厘，遠比收租的回報率高，就算有餘錢也未必要投入樓市；然而這群想買第二個物業的人，不少都是過去十多年，因為持有物業而「無意發達」的人，磚頭在他們心中，根本就是一個牢不可破的信念。樓市有高有低，他們深信樓價總會有反彈的一日，過去只是礙於辣招令買樓成本高漲，而一直未有再入市。不要低估撤辣對他們的吸引力，肯定會有一部分想增持物業的人，會因為撤辣而入市；但正因如此，筆者並不反對撤辣，因為即使樓價再跌，對這群有財務實力的人，受傷也不會太深，最起碼有承受損失的能力。

然而對於再放寬按揭成數及取消壓力測試，恕我不敢苟同。撤辣容易給人錯覺，覺得政府不希望樓價再跌下去，樓價已跌至官方心中的理想水平；於是一些勉強具備上車條件、並有剛性需求的首置客，就會開始忐忑現時是否作出人生其中一個重要決定的時機。放寬成數減低入場成本，取消壓測降低承造按揭的收入需求，無疑令到首置客更易上車，樓市若能由低位逐步回穩，當然皆大歡喜，但若樓市未止跌呢？

負資產已經是最無害的後果，畢竟樓價升跌也是置業風險之一，買家需要有承受的覺悟；最壞的情況是經濟未能由治及興，最終業主們連飯碗也不保，加入失業大軍。本身因為取消壓測才「掹掹緊」上車的，霎時面對更沉重的供樓壓力；無能力供下去的，最終只能黯然將負資產樓盤放售。若這個情況變得普及，放盤無人問津的情況將再現，樓盤供過於求，最終只會令樓價進一步受壓。這是否似曾相識？這情況十多年前就在美國發生過，後世稱之為「次按危機」。當然筆者也不想太危言聳聽，亦不敢太杞人憂天，畢竟本港銀行也不會將次按打包成衍生產品再出售，然而卻也不能蒙著眼睛說完全沒有風險。

再想想2016、17年的情況，當年買樓，樓價高過600萬，首期最少支付四成；然而「林鄭Plan」在2019年出現後，樓價800萬以下只需一成首期、1000萬以下只需兩成；「新波叔Plan」更在高額物業落重藥，連3,500萬以下的樓，也只需三成首期。時至今日，樓價回落至2016、17年水平，首置成本卻比當年低得多，但經濟情況卻比當年差得遠，合理嗎？只能說，有財政實力的，何時買樓也不是問題，好不容易才儲到首期的，現時敢入場的都是勇者。

說到底，「說好樓市故事」，就是財爺波口裡沒說，但身體卻很誠實反映的目標，畢竟樓市反彈及樓盤需求增加，賣地及印花稅收入回升，是增加庫房收入的最大板斧，更別說潛在的財富效應，有機會刺激消費市道；不過樓價真的如此容易可由官方政策影響？若果如此，當年辣招盡出，卻為何撲不滅樓價的超現實升勢？

羅仕揚