單偉健：內地房市是時候全面取消限購  內房重組宜由大股東用股權補償債權人

他說，根據國家統計局的數字，過去30年商品房建筑面積（不包括自建房）總和為144億平方米，人均居住面積在2020年達到41.76平方米，也就是說過去30年商品房建築的總面積僅夠3.45億人口居住。按照現在人均標準，其實需要585億平米才能容納14億人口。換言之，以過去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出來。所以，無論說空置房屋30億套，還是14億人都住不完，他認為都是無稽之談。

在文章內，他還引述經濟學家高善文在年初發表的一份研究報告中所指，「房地產市場沒有供應過剩」內兩項理據，去年內地二手房成交大幅增長，成交面積和金額同比分別增長44%和30%，而非供應過剩時所出現的二手房嚴重萎縮，第二是貝殼研究院的數據顯示，房產開發投資在經濟中佔比在2013年達到約12%之後便急降，去年佔比只有6.6%，預測今年會降到5.5%，低於6.5至7%左右的正常水平。因此，房地產市場沒有供應過剩，但經歷了嚴重的修正，這一修正存在嚴重的超調。

但是單偉健認為，內地房市未擺脫困境。曾經對經濟增長作出重要貢獻的房地產，2022年及2023年分別對GDP貢獻降至負4%及負1.3%，仍然是經濟增速復常的中梗阻。二手房價指數從2021年的峰值到去年底跌幅達9%，使家庭財富縮水，從而減低消費意願。

雖然內房重組，但是單偉健指出，債務重組往往保護了本應承擔責任的大股東，反而使債券持有人遭受最大損失。境外債更是如此，但債券發行企業仍然生存，股東持股不變，這是很不合理。所以最合理的債務重組方案應該包括大股東用股權或其他資產來補償債權人，以換取債權人認可。

在樓市方面，他指出，市場過冷時，依舊存在的限購政策等於雪上加霜。各地雖已有不同程度的鬆綁，目前是時候全面取消了。他認為，應該把以長期持有為目的的購房行為與短期的炒作區別開來，當中各地已有不同的短期限售規定。其實國際上更行之有效的做法是用額外稅收來提高短期交易的成本，從而使投機行為得不償失。新房售價「限跌令」也是房市穩定的障礙。反而應該降價促銷，加速清除庫存，才能盡快扭轉房市，重啟穩步升值的希望。透過全面鬆綁，恢復市場自我調節的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導致長期的復蘇乏力。