然而,惠譽國際認為該計劃可能會適度減少內地房屋庫存高情況,並促使參與的LGFV更集中關注新的政策層面職能,而並非在傳統公共基礎設施建設融資方面的角色。
傳媒指,許多內地城市如上海、深圳、南京、武漢、鄭州等,已開始試行住房置換計劃,以配合中央政府的指示,減少住宅庫存並改善居住條件,而有關計劃執行結構因城市而異,當地國有企業(包括LGFV)充當中介或投資者,購買舊房屋,並改建為租賃物業,租予中等收入家庭。
深圳和上海等城市採用輕資產模式,當地政府建立平台,允許居民通過政府授權的物業代理機構購買新房,同時出售舊房。如果在預定期限內無法出售舊房,客戶退出新房購買協議而無懲罰。這種方法旨在通過提高效率和減少購房者的不確定性,加快減少房屋庫存。
愈來愈多的城市開始試驗或轉向重資產模式,指定的LGFV使用自己的資金購買舊房,轉換為租賃單位。各城市的安排各不相同。例如江蘇省南京市的居民購買新房後,可以選擇將舊房出售給LGFV供出租。在福建省漳州市,如果物業代理在客戶購買新房後60天內無法出售舊房,LGFV以比估值價格低10%的價格購買舊房。河南省鄭州市則向通過置換計劃升級的居民提供補貼。
惠譽認為,第二種資本密集型模式要求LGFV尋求融資,通常通過央行和政策性銀行提供的超長期貸款,經由政策性和商業銀行發放。這些貸款年期長,旨在與房屋預期租金收入相一致,但將提高LGFV的淨槓桿率,因為從租金收入中獲得的EBITDA貢獻可能穩定而溫和。
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