2024年進入下半場,本港發展商的再融資操作,終於成為市場焦點。這樣說是因為恒隆陳啟宗拋出「地獄論」之後,機構投資者正觀察行業變化。
在相關風險未有跡象已滲入銀行的資產負債表前,發展商正在通過去槓桿、調整債務幣種等方式,主動轉化利率上升帶來的影響,提高財務抗風險能力。
資料顯示,房地產商正面臨2000億港元的銀行貸款到期。截至今年第二季,已有接近一半的到期貸款得到了償還或再融資。
當中包括新地5月做的230億港元5年銀團貸款,以及冠君產業信託6月的50億港元3年無擔保貸款,顯示再融資仍在「積極進行,高調完成」。
雖然大行的口徑,都是說地產行業面臨一定的再融資壓力,目前整體風險可控,不存在迫切的財務壓力問題。儘管如此,但筆者認為絕不可坐視不理。
面對港美高息環境,本地發展商無辦法不去採取更多操作,來管理他們的資產負債表,主動去槓桿,減少總債務規模,以降低利息支出。
它們同時亦要調整債務組合,例如,近月來增加人民幣計價債務的佔比。由於人民幣貸款利率在3至4%左右,較港元或美元貸款,相對地便宜100至200個基點。
有較多內地業務的地產公司,這種債務組合調整最為積極。九龍倉人民幣債務佔比從2022年底29%,升至2023年底74%;太古地產從2022年底的「零人債」,增至2023年底的30%。兩者這方面變化都頗大。
這些操作,顯然有助於更好地「配對」本港地產發展商的人民幣計價資產和負債,有效對沖匯率波動風險。
根據大摩為投資者準備的一份財務材料,恒隆在內地佔其資產價值有六成咁多,屬全港developer當中最高。其次係九倉同嘉里,都有四至五成「敞口」,繼而是新世界。
其中,恒隆同嘉里以物業投資居多(約超過40%),主要是商場項目,九龍倉相對較小(超過30%),因為亦有做住宅發展。新世界在內地就主力物業發展項目(DP)。
市場共識已經逐漸形成,上星期,新世界完成350億港元貸款及償還債務,離岸貸款維持於較低成本水平,資料顯示,平均利率為香港銀行同業拆息加約1.1厘。
集團正正就是提高人民幣貸款所佔比重,包括新獲人民幣20億元境內15年期經營貸款(固定利率3.0%),以及人民幣6億元境內10年期經營貸款(固定利率2.9%)。據報還有幾筆境內經營貸款。
分析員認為,新世界需要更多積極的資本回收措施(如出售核心資產)及出售農地(近月好似是恒地及新地較大動作?),為更加積極降低高利息負擔。
事實上,在波動市況下,本地發展商短期要有資金管理策略,以降低融資利率、延長債務期限,並規避匯率及利率波動相關風險。
筆者相信,類似舉動,下半年預料會陸續有來,繼續同銀行磋商優化貸款組合,尋求加入低成本境內貸款,有效控制財務成本,維持穩健的財務狀況。
但在此之前,發展商或者要先處理好8月業績期,受低開發利潤率、低租金收入和高利息支出等因素,上半年盈利仍然疲弱,穩定股息將備受考驗。
久利生