【久利生專欄】零售收租股要決幾多劍？

江旻憓、何詩蓓及張家朗，已經為香港帶來兩金一銅的佳績。而打劍不停市，決一劍、兩劍、三劍也好，都睇得人非常肉緊，相比起來，恒指跌穿萬七關更加無感覺，幸好亦沒有什麼張家朗概念股。

張家朗衛冕成功，最重要的是心理質素，例如最後五劍（落後12比14連追兩分，再加上之後決三劍），雖說是集中精神一分一分去打，但尾五輪他出手操作，可以說是「只有眼前路，沒有身後身」，眼見一直跑輸就快被強制平倉，已經沒有退路了。

但張家朗告訴我們，運動員以至投資者，在心態上一定「要夠膽贏，要放膽贏」。什麼意思？即是不要犯股市散戶的通病，「夠膽輸（唔執行止蝕而坐貨），唔夠膽贏（一轉盈就快手全部止賺）」，轉勢後便該放手一搏，否則回報肯定不會坐銀望金。

而且，要學他全情投入（深信自己勝出而拋面罩），也要夠氣勢，令到其他人都相信贏的是你，當然，炒股app買賣排盤並非台韓主觀裁判（其實點解裁判人數不是單數而是雙數的呢？），但巴郡錯盤到最後都是人為決定殺定賠。所有，要強烈表達「可能佢冇輸，但真係我贏」！

很多運動員都會說比賽「唔好怕輸」，策略上固然要這樣提醒自己，因為如此才可以有正常，甚至乎是超水準發揮。但從投資角度看，就一定要怕輸，一定不要輸，只有這樣你的整體回報才「唔會輸得咁肉酸」，還可能不經意地跑贏，就像江旻憓的重劍金牌。

上屆奧運，我還寫了一篇《五環劍神193 一招獨沽388》，當時已經寫道：「原來香港人真是提少陣樓會死，廿五年一塊金牌，到頭來因為一個商家佬（代表）的一句豪言巧語，又落入用樓價量度的港式討論，⋯，年輕但已經是奧運金牌運動員又要給你如此量化，「包你做業主」，並非寫包單而是夠首期你實供得到啦。」

想不到事隔三年，新聞標題仍然是「張家朗獎金料逾1600萬足夠Full Pay買樓」，其中包括兩屆奧運奪金可望獲得馬會「優秀運動員獎勵計劃」共1350萬元獎金。不過，比較各地運動員的獎金，同IFC央行行長的人工一樣，香港又真是世一。如果是手IPO，便會說每一劍成本是多少？獎金又可以請到幾多個Greg教練？

事實證明，張家朗繼續進步、奧運金牌亦變的更為保值，可是，很多人的價值觀卻還很傳統，依然停留於用樓價去量度運動員的成就。同一筆獎金，經歷了三年物業熊市，可以由首期變Full Pay，還有什麼是樓價量化不到的？那四年後再奪金，會不會夠買兩三個豪宅單位？

此外，連日來香港的奧運氣氛似是越來越熾熱。不少市民都專程前去各大商場「睇大電視」直播，遙距為港隊加油打氣。有商場因應奧運熱潮，延長開放直播時間至深宵。雖然部分店舖已打烊，但無損市民支持張家朗的激動心情。

不過，現實點說，如果集中看參與項目及相差實力，今屆港隊重點賽事可能較為front-loaded，換言之，獎牌希望以至外出支持的市民，可能都「側重」在頭幾天，各大商場的foot traffic及所帶動銷售也可能「頭重腳輕」，恐怕無以為繼。

事實上，大行近日都持續下調零售市道前景展望，進入奧運期間以至上市公司業績期，正值零售物業租金疲弱，商場的收入提成租金（turnover rent）減少，加上寫字樓續租租金負增長，摩通預計，地產發展商每股核心盈利平均會下跌7%。

至於高端商場（包括內地同香港），該行預期總租金收入會輕微下跌（少於5%），收入提成租金減少，被基本租金上升所抵銷。其中，又以九龍倉置業及恒隆地產面臨較大的下調風險。而大眾化商場（如領展）租金收入將維持穩定。

整個地產行業而言，摩通仍保持審慎態度，並且表明會相當揀擇，因為「缺三劍」- 三大領域（住宅、零售、寫字樓）仍受到各種挑戰。但話時話，又不見有發展商直接送出新盤單位。（see！又用樓去綑綁運動員⋯，幾咁有香港精神？）

既然香港已經是半公認的世界劍擊之都，就應該直接進攻得分。被接管放盤中的荃灣海濱廣場，可以化身港版巴黎大皇宮劍擊場，由張、江劍擊訓練中心負責主理，一定會有奧運小劍神小劍后的正式提名權。「死場世一」不要放棄，繼續出貨，香港人OT真係冇得輸。

久利生