瑞銀林鎮鴻：內地5月放寬樓市政策透支市場需求 「金九銀十」銷情難樂觀

內地房地產調整三年，問題在於樓價過高及庫存過多。林鎮鴻指，認為內地中央政府提出去庫存是非常正確方向，因將開發商及居民手上庫存轉移至政府手上，因政府的融資成本是最低的，會相對成功穩房價。

不過現時收儲進度較慢，林鎮鴻指，主要因資本成本較高，期限較短，令政府收儲的價錢較低，導致發展商不太願意出售﹔同時市場轉向二手，因對發展商的一手樓爛尾信心未回復。

但他重申，收儲儲量房的方向正確，只是要調整資金成本及方向，如壓低收儲資金成本或按揭利率，上週五已傳出儲量按揭可做轉按，都會有利按揭利率下降﹔期限方面，之前人行曾推出住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年，但保障性住房再貸款利率期限卻僅僅一年，雖然可展期四次，但每次亦只有一年。

他認為，若資金成本及期限可以下降及拉長，將有利地方政府收儲，將物業轉租不賣，減低行業庫存，最好的方法則是「收儲庫存直情唔好出租，擺係到」，對市場租金有更大支撐，有利穩住樓價。

他指，收儲的房產由財政壓力較大的地方政府持有而不作出租用途，將加劇其財政壓力，相反中央政府的資產負債表尚可，認為可改由中央政府進行收儲。而且若按照現時規則，由地方政府收儲再以租金覆蓋利息成本，以現時內地租金回報率較難滿足，故認為需要突破現有框架。

問到內地樓價及庫存何時企穩，林鎮鴻指，現時仍未睇到內地樓市成交量、租賃市場及一手樓企穩情況，但假設新房銷售及新開工面積與目前水準維持不變，料最快三線城市可能要2026年底始令庫存回復正常水準，而一線城市等需另行估算。