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大摩:零售租金轉跌 寫字樓跌幅加快 看好領展

摩根士丹利發表報告稱,本港第三季零售租金按季急跌3%,寫字樓需求下降,在本港地產股當中,看好住宅,高於零售和辦公室,最看好股份為領展(0823),因其出租率高(97.5%)、穩定和有股息率吸引。

大摩指,與零售和辦公室相比,更喜歡住宅。仲量聯行最新數據顯示由於零售銷售疲軟,零售租金增長轉為負值,而辦公室租金下降繼續陡峭。香港居民的出境消費仍然令人擔憂,沒有看到它在短期內達到峰值/穩定的證據。辦公室正對著結構性逆風。

根據仲量聯行數字,本港辦公室租金按季減3.1%(2024年第二季:減1.7%),按年跌幅亦擴大至8.8%(2024年第二季:減8.1%)。所有地區的租金都下降。港島東及中環領跌(季減3.9%及3.8%)。灣仔/銅鑼灣下降幅度較小(按季減1.6%/按年減4.1%)。

9月整體空置率略有下降,降至13.4%(2024年6月:13.6%),其中三季無新竣工,分散租賃交易規模較大地區。中環辦公室空置率小幅上升至12.2%(6月:12.1%)。

零售方面,優質購物中心租金季減3.0%(2024年第二季:季增0.3%)連續6個季度正增長後轉跌。年增速轉跌0.3%(2024年第二季:按年增3.9%)。商業街空置率季減1個百分點至10.5%。仲量聯行指出,租賃主要零售區的勢頭仍在繼續,一些國際品牌明顯捲土重來,內地餐飲企業積極尋找黃金地段。

24年9月黃金地段整體空置率穩定在9.4%。預計新增供應量將達到2024年將達到130萬平方英尺(佔總存量的2.7%)。第四季主要竣工項目包括啟德運動公園(70萬平方英尺)和天璽(24萬平方英尺)。

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