銀河國際證券：市場對專項債買存量房無時間表及具體目標感失望

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今早五大部門齊齊亮相國新辦新聞發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。券商銀河國際證券中國和香港研究主管鄭懷武認為，新聞發布會的內容可謂喜憂參半或略偏負面。當中有關加快地方政府向受困發展商購買存量房的專項債券進度。並無提及具體目標、時間、金額、單位等，認為市場應會對此感到失望。

同時，會議亦無提及討論有關如何利用原用於興建社會保障住房的資金購買未售存量房。而有關在高庫存城市將會限制賣地，亦無提及庫存水平達至何等水平才停止賣地，而部分中國城市庫存超逾3年才停止賣地。

不過鄭懷武指，今次發布會亦有數項正面驚喜，包括年底前將項目「白名單」信貸規模增至4萬億元人民幣（下同）的招數以達至保交樓，以及緩解房企流動性。鄭懷武指，預期會有更多開發商項目納入白名單，或有項目有更高比例的貸款價值比（LTV），以及將通過貨幣化安置房方式，實施100萬套城中村改造、危舊房改造，藉此消化存量庫存。

同時，政策性銀行和商業銀行積極研究如何收購不良開發商的閒置土地、盤活土儲，提高開發商的流動性，他認為若能有所實施，亦將是一件好事。

鄭懷武指出，對於中國房地產而言，由於中央政治局會議已定下「促進房地產市場止跌回穩」的基調，相信加快落實措施以達到目標，包括穩定成交量和樓價。而最新的支持政策中，減息及降低按揭利率已令近期一線城市的物業銷售強勁復甦。該行相信相信2024年第四季及2025年的銷售量將錄得按年正增長。

至於樓價方面，該行認為一線城市的樓價可能會回穩，而小城市的樓價仍面對一定壓力，主要因庫存周期長逾3年，存貨依然高企。

該行重申對華潤置地（1109）、中海外（0688）及龍湖（0960）的「增持」評級，因為三股的基本因素穩健。投資者可考慮高貝他系數的股份則包括萬科（2202）及綠城（3900）。但該行仍然對於大部分受困的發展商持審慎態度，因這些股份仍在進行重組中。物管股方面，該行則看好華潤萬象（1209）、中海物業（2669）、保利物業（6049）、綠城服務（2869）及永升（1995）。