中銀國際：明年房策「舊改為主、收儲為輔」成主線

若分為 3 年實施，年均投資額為 4847至7024 億元，或達棚改高峰期年均投資額的 29%-43%；初期 100 萬套通過貨幣化安置轉化成購買新房的面積或達每年787-1416 萬平，佔新房銷售的比重約0.8%-1.5%。

資金來源主要有財政資金、城中村改造專項債，而2022 年以來全國專項債券發行金額約 3340 億元、城中村改造專項借款，2024 年以來兩大政策性銀行已完成至少 1783 億元的專項借款發放、城市更新基金、社會資本等。

中銀國際認為，在實操層面，收購閒置土地可行性較高，無論是房企還是政府實施意願都更高。因對於房企而言，土地是流動性最接近於資金的資產。房企的動機則包括出於自身資金壓力，賣地回籠資金﹔開發能力有限、工程推進困難﹔專案規劃和預期收益不足﹔及主動換倉。

此外，未來土地置換也可能成為盤活存量土地的重要途徑。對於政府來說，閒置用地被回收後，並不像已建成商品房，可能還會進一步涉及拆建或改建，可經過調規後再度出讓，並提高容積率、商轉住等，資金更易平衡，因此可行性更高，未來收購存量土地工作有望加速落地。2024 年下半年以來，越秀、華僑城等旗下地塊已被收儲，且基本按照市場價回收。

據該行的測算，收購中國全部住宅類和商服類存量土地需要的資金約 12.7 萬億元，其中住宅用地 7.7 萬億元、商服用地 5萬億元。未來收購存量土地的資金來源或主要為政策性銀行貸款以及專項債。

收購存量商品房方面，中銀國際指，在收儲的過程中無法做到盈虧平衡的城市，選擇舊改更有價值。多為高能級城市，其中超過六成為直轄市，即重慶、天 津、上海、北京。