惠譽評級公布,下調內房企業萬科(2202)的長期外幣及本幣發行人違約評級,自「B+」降兩級至「B-」,同時將萬科唯一境外融資平台,即萬科地產(香港)的長期發行人違約評級、高級無抵押評級以及其未償付高級票據的評級,自「B」亦下調兩級至「CCC+」,回收率評級為RR4,該評級的典型歷史回收率為31%至50%。惠譽將前述評級,列入負面評級觀察名單。
惠譽指出,是次評級下調反映出萬科的銷售額及現金生成均惡化,這正侵蝕其對大量2025年到期資本市場債務的流動性緩沖。評級被列入負面評級觀察名單,則反映萬科短期銷售額業績表現存在不確定性、公司維持穩定的境內融資渠道的能力,以及近期關於其高管的媒體報道,對購房者信心所產生的潛在影響,和整體市場對該公司的看法。
對於萬科的關鍵評級驅動因素,惠譽認為萬科的合同銷售額持續疲弱,而且資本市場債務到期日日益臨近的背景下,其負自由現金流導致其財務靈活性有所減弱。今年自由現金流則看法中性,預期該公司拿地活動進一步減少,以及2024年銷售額下降導致今年現金流流出減少。
銷售方面,惠譽指鑒於市場情緒持續低迷疊加近期有關公司的新聞,預計萬科2025年銷售額為1,970億元人民幣,較去年銷售額跌兩成,亦低於惠譽關於中國2025年新建商品住宅銷售額將下降15%的預測,並認為銷售表現具有不確定性。
惠譽認為,萬科將保持穩定的境內有抵押銀行貸款融資渠道。去年第三季度萬科的銀行借款總額保持穩定,公司擁有未抵押投資性物業權益資產約800億元人民幣,旨在將這部分資產用作資產質押投資物業貸款的擔保物並補充流動性。另外,公司預期未來12個月內將獲得大量資產處置所得,繼而可為不確定的自由現金流生成提供一定程度的緩沖。不過,鑒於時間表不可預測,惠譽尚未將任何資產處置所得納入2025年現金流預測。
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