【羅仕揚專欄】皇都．惶刀

新年行家聚會，金融人話題始終離不開大市。由DeepSeek到美股高位回落；再從特朗普的最新關稅措施，到人民幣持續貶值的逼不得已等。然而當某位行家突然說出這句說話時，場面突然一下子凝結了，靜默幾秒後，身後響起一下一下的拍掌聲。

「好，有膽量，果然係富貴險中求。」暫且稱呼買債的是行家A，拍掌是行家B。從行家B的表情看，他的讚賞是發自內心的，皆因陷入債務危機的新世界發展（0017），遲早出現債務違約，似乎已經是市場共識。不要誤會要公司倒閉才會違約，即使新世界最終倖存，依然可以債務違約；只要債務違約，債券持有人就很大機會GG。新世界債券孳息率，部分現時高達30%，市場參與者當然不是蠢人，能夠達到如此高的孳息率，自然已將當中風險Price in在債價及息率上。縱然說富貴險中求，要達到這個「富貴」當中所需要承受的「險」，似乎也實在太大吧。

「有時成個投資組合，都唔可以剩係得中同低風險資產，拎少少百分比嘅資金，投資喺有機會帶嚟高回報嘅高風險資產上，唔係先令成個組合更平衡咩？」行家A如是說。然而所謂的平衡是甚麼？高風險資產有很多，比特幣、ELN，甚至美國上市科技股，算不算上高風險？為甚麼要把真金白銀，投放到有機會隨時動態清零的資產上？我看不透。

坊間剖析新世界債務問題的文章已經很多，筆者再怎樣寫，也不會想出更刁鑽的角度。當務之急，當然是如何在短期內回籠到大額資金。新世界旗下的高質素資產不少，河內道K11、海傍的K11 Musea、中環新世界大廈等，理論上只要能夠以市價沽出當中的一兩個物業，對舒緩流動性問題已大有幫助，但這句子最重要的三個字是「理論上」。

當全世界也知道你急需資金周轉，人家難道不會「㩒住搶」？價，準買家當然「有咁低就壓咁低」，反正等錢駛是你，你繼續不賣，看看最終著急的是誰？而且經濟市道也確實不好，就算賣家不是新世界，現時購買任何商用物業，壓價兩三成已經相當「畀面」，反正壓與不壓，賣家肯定會還價，倒不如早早壓低些，即使還價也依然有水位。價位不理想，解釋了為何新世界明明等錢駛，真正賣出的知名資產，就只有荃灣愉景新城商場 (深圳周大福金融大廈是出售予母企，只能說是阿媽打救，實際上不算賣產)。

然而公司債務危機逼近，就算銀行在政府出手下暫不Call Loan，甚至連只還息也提供寬限期，債息、贖回到價債券卻沒有所謂的求情，要麼「磅水」、要麼違約，條例訂得清清楚楚；所以要解決問題，一字記之曰：快！早前傳出新世界叫價90億元放售河內道K11，但肯出手的華潤隆地，卻僅僅出價60億元。這個價在新世界心目中當然不理想，但討價還價得越久，要付債息、贖回的時間就越近，到時潛在買家再殺價，只會更得不償失。基本上，要賣得夠快、資金回籠得越快，才有被救的可能，而且不要有包袱，賣得出就好賣，哪怕是多高質的資產，賣仔勿摸頭，否則一切都變成太遲及徒然。

「新世界嘅問題，除咗太進取，仲有更多係唔好彩。起好樓都要拆咗重建，偏偏遇上樓市跌，俾到大大個藉口買家，喺無成本下完美縮沙，避過跌市一劫。」行家A十分應節，似乎想用堪輿角度解釋新世界的不幸，包括柏傲莊重建事件。「起好新商場K11 Musea無幾耐，就撞正疫情，無晒遊客。起好機場隔離個大商場，又撞正內地經濟唔好，來港旅客嘅消費力都大減。」然而除了拆卸重建外，疫情、遊客消費大減，都是其他地產商同樣面對的問題，新世界自然是做錯了甚麼，才令它成為最受影響的一間。

執筆之際，新世界公布了北角皇都戲院重建項目的價單，項目名稱同樣叫皇都，首批88伙的平均實用呎價大約18,500元，最平價單位的實用呎價更低至17,000元以下，發展商說是「頭炮喜動價」，但對區內物業的小業主來說，卻是個「行刑價」，即時替他們「打靶」。往日喜歡替人「打靶」的，通常都是長實（1113），每次推出新盤，都以低價作招徠，新盤比區內二手盤的呎價便宜不少，例如油塘的親海駅，以及在黃竹坑的Blue Coast II，都即時為區內二手盤提供了參考價格，業主資產帳面上即時輸錢。

然而今次當劊子手的，卻是新世界，但卻完全可以理解。難道新世界管理層不知道快才是有救的關鍵？既然不想賤買高質資產，賤買樓盤總可以吧！當年新世界為了取得皇都，不知下了多少苦功、花了多少錢，逐少收購業權，與大業主談判多輪，更出動到保育專家，來保育皇都戲院的結構，才將皇都的發展權拿到手上，然而這些注定血本無歸。與柏蔚森一樣，皇都幾可肯定是賣一間蝕一間，但卻依然要賣，一來不知道樓市會再跌多少，二來有錢回來大於一切，蝕住賣也可以蝕住笑，最緊要多多少少也為化解債務危機帶來幫助。

「阿媽周大福有錢，去到最終關頭，只要周大福肯出錢，保證新世界無事。」都市傳說，只要周大福肯救，新世界就會有救；但觀乎連周大福企業近日也傳出想放售旗下澳洲電企，就可想像到周大福一樣需要資金回籠。就算想救，救完也會元氣大傷。救的方法不外乎幾種：其一是供股，直接問股東拿錢，大股東周大福將會供最多錢，不過隨時其他小股東無人肯供，最終周大福要大包底。其二就是將高質資產賣給周大福，以獲取資金注入新世界，但有獲得這筆大資金後，難道小股東不會要求派發特別息？

皇都，乍聽名字，威風八面，如果鄭志剛沒有被撤換，落成之日，本應是登基之時；然而此時此刻，皇都已經變成了惶刀：一把在債務危機下變得惶恐，卻不得不下手的行刑刀，這不諷刺嗎？

羅仕揚