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標普:中國樓市徹底萎縮預售衰落 內房應放棄追逐規模

評級機構標普表示,內房商或需重新思考其商業模式,因中國房地產銷售額已較2021年的峰值下降近一半,這次的徹底規模縮減,需要新的商業模式,並假設開發商可能會致力於維持規模而非追逐規模,專注於提供在高端市場最佳去化率及現金流。

該行又認為預售模式正在衰落,若在全國範圍內徹底取消預售模式,開發商的經營現金流入將會延長,所有開發商將不再能夠採用快速周轉模式。

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另外,部分高線城市的地方政府已取消對開發商房價的指導,這將令房企有更大的空間來提高價格,並在產品差異化展開競爭。開發商需要充分了解他們的客戶﹔若房企的產品能夠根據購房者的需求量身定造,或許能夠收取溢價。在此模式下開發商犯錯空間更細,但利潤率的提高將有助恢復開發商的資產負債表和市場信心。

標普又指出,開發商需要擁有更良好的融資渠道,以實施其土地儲備策略﹔那些能擁有穩固銀行關系,並且能夠利用無抵押債券市場的開發商的位置更有利,而缺乏多元化融資渠道的開發商將缺乏競爭力,因他們仍需要繼續以投資性房產作為抵押,以獲得新的貸款,以補充流動性。

該行指,在早前的會議中央繼續強調做好保交房工作,有效防範房企債務違約風險﹔因若再有房企違約會影響市場信心、影響中國經濟成長,而現時一些國企已對旗下的房企提出直接支持措施,包括提供股東貸款等,但相信中央仍不會救助個別房企。

而且近年現樓交付已成為主流,由2020年或2021年現樓交付只佔成交面積的13%,在去年已變成40%,是一個很大的比例轉變,故即使受困房企想重回市場,除了重組修復財務報表、亦要適應新模式,在未有更多融資渠道開發下,如果競爭土儲及控制現金流等。

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