【久利生專欄】領展減租之「哪一天我們會窮」？

續租的租金調整率轉跌2.2%，相比去年同期升7.9%；其中，街市及熟食檔位挫9.8%，去年同期則上揚8.6%；商舖亦由升7.8%轉跌1.1%；只有教育、福利及配套設施加幅由2.4%增至5.1%。簡單講，反映了本地消費方向及北上、遊日及兩餸飯等港人使錢結構。

不用管理層解釋也知，領展續租的租金下跌，是因要減租的租約增加，但可加租的新約比例減少，儘管強調「平均變幅相比同業業績不算太差」。

領展期內本地零售商戶銷售額僅跌3%，好過香港整體市場的7%跌幅。看細分，其飲食商戶銷售額增0.2%，好過本地整體跌0.9%；超市及食品挫3.4%，卻差過整體下滑1.7%。除了反映「出面條街好靜」，是否證明了食肆的斷約棄租潮進一步惡化？加上小米、淘寶、拼多多、美團、京東、菜鳥近一年終於開啟並加速了內捲互聯互通，有以致之。

領展「以價換量」，對外講是未來一年內續租租金仍將受壓，首要是保持出租率穩定，就算短期內需要以減租作為代價，領展亦已做好相應準備。但個人認為恐怕並非一年半載可以解決。雖然應該未到美團要不惜一切（後已澄清），但大方向都是被「內捲」，哪一天我們會窮？

領展行政總裁王國龍似乎跟分析員打交道就多，但應該少同商廈街舖KOL交流。照他所言，港人北上消費是結構性影響，料市況難以快速反彈回到2017年及2018年的環境；會與租客合作，調整銷售商品種類及組合，迎合消費者需求，而之前投資大灣區商場也有助對沖香港零售面臨的影響。

大行初步都認為，香港零售市場持續面臨挑戰，2025財年租金回報率轉負（-2.2%）。儘管領展租戶銷售表現優於整體市場，但預計其表現仍將疲軟。北向消費的穩定令人鼓舞，其租金與銷售比保持健康（13.0%，相較於2024財年的12.6%）。中國內地零售業務淨物業收入同比增長29%，但並未提到大灣區場的貢獻。

從「可加租」的角度看，其實加入年輕奢侈品牌又是否一條出路？90後、95後在經濟快速增長、物質豐富的環境下成長，重視精神滿足與個性化，即是服務消費增加，吃喝完成再去玩樂。購物時更多會「睇心情、隨感覺」，除考慮功能與性能外，還會根據商品的象徵價值及個人情感作出選擇。

照搬消費行業報告，所謂「悅己消費」已成為主流，店舖續租「配置」方向可以從幾個方向著手？1)情緒資源：寵物經濟（寵物食品、藥品）提供陪伴與愛；IP潮玩（谷子、卡牌、拼搭玩具）滿足情感共鳴與個性表達。2)情緒化解：美容護理（美容、個人護理）緩解外貌焦慮；黃金珠寶（精品及投資金飾）應對財富與安全焦慮；新式茶飲（魔芋、健康添加劑）無害滿足味蕾。3)情緒釋放：戶外經濟（運動服飾、單車、釣魚裝備）、微醺經濟（啤酒、預調酒）提供合法情緒出口。這些趨勢反映年輕一代如何推動消費市場更多元化，當然領展不可能不知。

說回最新業績數字，領展無疑是過關，但仍要更多時間去令分析員相信其多元化策略，能夠足以抵消香港市場疲弱。

2025財年下半年每單位分派（DPU）為1.37港元（同比增長3.7%），超出市場預期6%，全年同樣超出預期。但大部分是來自一次性的遞延稅項調整。以目前2025財年DPU計算，收益率為6.6%。

領展新一個財年上半年度（4至9月），或許會受惠市民怕地震驚海嘯的遊日「淡季」而留港消費，還是他們都儲定彈藥等年尾去賞紅葉同報復式滑雪？但可以肯定的是，這段期間，所謂港版小京都、富士山、秋葉原，應該沒有直接帶旺領展商場。

久利生