中原按揭王美鳳: 料港息口下半年趨升 惟對供樓負擔影響不大

王指出，美國自3月開展加息期後，港元拆息亦受影響而逐步上調，因加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，近日港美息差一度拉闊至近1厘，再次引發套息交易及金管局被動入市，本港銀行體系結餘本周跌穿3,000億水平，在美息上升、銀行結餘減少及季節性因素影響下，與樓按相關1個月拆息今天(6月16日)升至0.58%，市場按息由5月份約1.5%升至現時為1.88%，加幅0.38厘，每100萬按揭額之每月供款增加約185元 (30年還款期計)。 

王美鳳指，港息跟隨美息升幅的快慢，很大程度上視乎本地銀行體系結餘收縮規模及速度，對比上次加息周期，現時銀行體系結餘水平較高，特別在加息初期，加息步伐較溫和。今年美息累計加幅達1.5%，港元未有跟足美息加幅；而美國是次加息0.75%後，港美息差將進一步拉闊，加上美國於本月同步開展縮表，下半年或較多引發金管局干預及本地資金流出，港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。預期是次美國加息後，1個月港元拆息將升至0.8%附近水平，市場按息短期內邁向2%水平。市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息，料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2%，以市場主流H按息率H+1.3%計，即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%。 

王續指，美國聯儲局預期7月或再加息0.5%至0.75%，屆時聯邦基金利率已達2%以上，在對上一次加息周期，當2018年9月聯邦基金利率加至2%至2.25%，本港最優惠利率P，開始上調0.125%，但當時香港銀行結餘已跌穿1,000億元，而港元1個月拆息已達2%，而現時本港銀行結餘仍高逾2,500億元，港元拆息仍偏低，但相信港最優惠利率於今年第3季至第4季將上調，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 

王美鳳表示，現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高，現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以現時按息及30年期計，若按息升至2.5%，「供款佔入息比率」將升至41%，若按息升至3%，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺PLAN」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升，對樓市實質影響不大。

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