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港鐵小蠔灣補價前期費料共446億 補地價佔86億 每呎樓面地價4800元
【明報專訊】作為未來其中一個主要土地新供應來源的港鐵（0066）大嶼山小蠔灣車廠項目，第一期部分已於日前截收意向書，並預計短期內正式招標。資料顯示，港鐵上月底已與政府簽訂換地文件，項目涉及逾86億元補地價，若連同港鐵早前公布，預計該公司需承擔約360億元的前期費用，合共最少446億元，以整個項目可建之私人住宅及商業物業總樓面逾926萬方呎計，每方呎樓面地價約4800元，符合市場預期。
綜合港鐵早前通告、城規會資料及最新補地價文件顯示，今次港鐵以小蠔灣車廠原有地段，包括丈量約份第346約地段第143號及地下鐵路地段第2號餘段，近期作原址換地，新地段為丈量約份第346約地段第145號及146號，當中第146號地段全屬資助房屋，補地價金額僅為1000元；至於第145號地段（包括A、B及C地盤），則主要用作私樓發展，另設商業及社福設施等，該地段換地補地價金額為86.03億元。
前期費包建小蠔灣站
重置車廠建上蓋平台等
資料顯示，第145號地段合共可建樓面約926.24萬方呎，當中包括889.11萬方呎作私人住宅發展，另有約37.13萬方呎用作商業及社福設施等樓面，若以補地價金額86.03億元計算，平均每方呎樓面補地價僅約900多元水平。但事實上，港鐵今年9月亦發出通告指，小蠔灣項目與以往「鐵路加物業」模式有所不同，政府會按市價計入建造新的小蠔灣站、重置車廠、物業備置工程（包括加建車廠上蓋平台，以進行上蓋物業發展項目）及地盤平整工程的費用，並獲政府接納為地價評估的可扣減費用，按2020年12月的價格計算，該筆前期費用涉及約360億元，並預計將於未來15年左右產生該等費用。
發展局亦曾指，批予港鐵的原有小蠔灣車廠用地地契條款只容許土地作鐵路維修車廠，加入住宅等相關用途涉及契約修訂，而釐定金額時，會考慮修契前後用途及發展所需成本（就此項目而言，包括車廠改建、建造鐵路站及其他備置工程的成本）。
若以此推算，上述項目換地補地價金額，連同前期費用合共涉及最少446億元，以第145號地段可建樓面計，每方呎樓面地價約4800元，但值得留意，由於上述360億元前期費用是包括資助房屋部分，市場人士估計，若扣除在該地盤的前期費用，私樓部分的每方呎樓面地價或低於4800元。
一期130萬呎快招標
投資額料逾百億
此外，小蠔灣車廠項目第一期日前已截收意向書，並吸引33個財團遞交意向書，估計港鐵短期內推出招標，今期總發展樓面逾130萬方呎，若以市場最高估值、每方呎樓面地價約5000元計，即與上述補地價連前期費用與市場估值相若，據市場估計，項目估值逾65億元，連同建築成本，整個項目投資額將逾100億元。