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新地香粉寮地補價12億 每呎2328元 不足1個月共23億連吸3幅新界地 料可建2080伙

籌劃近20年、新地(0016)旗下沙田大圍香粉寮項目,新近完成12.13億元補地價,以可建樓面52.1萬方呎計,每方呎樓面補價約2328元。連同上月以6.19億元中標同區小瀝源源順圍住宅官地,以及逾5.1億元就粉嶺北第10區地皮完成換地協議後,新地於不足1個月內,連吸3幅新界地,共涉逾23億元,可建樓面近100萬方呎,預計可建2080個住宅單位(見表)。

新地回覆本報查詢時表示,香粉寮地皮的發展難度高,將額外增加項目的發展成本,而集團需負責擴建連接項目的道路、鞏固斜坡、優化排污系統等,發展項目技術要求高於一般項目,將額外增加項目發展成本。因應施工需時,項目預計2031年落成。上述地皮位於香粉寮新村及城門河旁,鄰近變電站,地皮面積42.3萬方呎,可建樓面52.1萬方呎,補地價金額12.13億元,折合每方呎樓面補價約2328元,預計興建約1200個住宅單位,其規模與位於港鐵大圍站旁的名城1期相若,該期物業涉約1360伙。

新地指發展難度高 1200伙擬7年後落成

翻查資料,新地早在2007年已購入香粉寮一帶的地皮,並向城規會申請,至2010年獲城規會批准分兩期發展,可建5幢樓高26層住宅大廈,提供816伙、平均面積約688方呎住宅單位,涉約52.1萬方呎,並隨即與政府磋商補地價。因應當時市場對住宅單位的需求,新地2014年向城規會提出「縮則」發展,調整單位數目至1325伙,較舊方案大幅增加509伙或62%,每伙平均面積則由原先的688方呎,縮減38%至424方呎,總住宅樓面不變,方案最終獲批。

10年前申請「縮則」批建1325伙

事實上,新地在沙田大圍一帶擁有多個發展項目,鄰近香粉寮項目有壹號雲頂及曉翠山莊,兩個項目同屬低密度住宅,樓齡分別為16年及29年,目前成交呎價約1.5萬及1.3萬元。同系正在推售的新盤、位於沙田半山多石街的瓏珀山,正以現樓形式推售,目前成交呎價介乎約1.6萬至2.5萬元水平。

上月初,新地以6.19億元中標沙田小瀝源源順圍住宅官地,鄰近港鐵第一城站,享交通之便,可建樓面逾15萬方呎計,每方呎樓面價3952元,屬市場預期內,較萬科香港及永泰地產(0369)2022年9月以每方呎樓面地價8802元低55%。新地副董事總經理雷霆曾透露,區內舊樓較多,換樓需求大,擬建中小型單位,料總投資額約20億元。至於上月底,新地透過傳統補地價方式,完成北部都會區內的粉嶺北第10區地皮換地協議,地皮鄰近同系的奕翠園,涉逾5.16億元,惟此換地協議屬首階段、由新地持有約30.81萬方呎的補地價金額,該集團尚要興建公共設施,涉2.678億元的建築費用,即換地成本共逾7.8億元,折合每方呎約2500元。

明報記者

 

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