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中環地主爭霸戰丨恒地長實中環版圖急增 3年後超越置地掀攻防戰
【明報專訊】一部中環發展史，相等於半部香港史。超過180年前香港成為英國殖民地後，中環地位一直舉足輕重。回歸後中環寫字樓租金曾連續5年為全球最貴，其發展見證本港經濟盛衰。中環初期主要由英資財團雄霸，發展至今已有不少本地「大孖沙」甚至中資進駐。本報統計已建成及將會建成物業，單計置地、長實及恒基地產三大中環地主，目前持有中環核心區近千萬方呎商業樓面，佔去中區甲級商業樓面約一半。由於兩大華資公司中環版圖將於3年後逐步超前，置地隨即有對策，推出全新投資大計，與租戶合作打造全新零售新面貌，以鞏固中環地主的地位。
明報記者 林尚民 甘潔瑩 林可為 陳天賜
攝影 賴俊傑 曾憲宗
綜合各大發展商年報，上述三大地主，合共在中區（包括已落成及未落成）持有約999.8萬方呎商業樓面，其中置地持有約464.6萬方呎、恒地持有約330萬方呎、長實則持有約205.2萬方呎樓面。值得一提的是，三大地主中，置地持有區內樓面已有多年，但恒地卻於近年天價購入區內地皮，包括今年落成的The Henderson及2027年起分階段落成的中環新海濱3號地皮項目，屆時兩大華資發展商所持之樓面，將超越中環「老大哥」置地。
康樂大廈揭開中環近代甲廈史
有熟悉中環商廈發展的業內人士認為，面對近年經濟不景，雖然中區甲廈市場經歷近6年調整期，但由於空置率仍處雙位數，暫未見大幅下跌，加上新供應需時消化，相信明年中環甲級寫字樓租金仍會有約3%下調空間，而一眾中環大地主亦要各出其謀應對（見另文）。翻查過往資料，港英政府早在上世紀60年代末期，就中環一帶地皮改劃，推出兩幅鄰近當年天星碼頭之重要商業地皮供私人發展，兩地最終同由中環大地主置地奪得，並發展成今日的怡和大廈（前稱康樂大廈）及交易廣場各期，當中作為本港首幢甲級商廈的怡和大廈，於1973年建成，物業設52層，樓高183米，曾一度成為亞洲最高建築物，並以圓形窗戶成為本港地標。
長實70年代建環球大廈矚目
近日新上任萊坊大中華區專業服務董事總經理劉健民，原於中環大地主之一的置地公司任職20多年，離任置地前為該公司商用物業拓展及估值部董事及主管，可謂見證中環商業物業發展歷史的代表人物之一。他憶述當年中環商廈市場仍由英資主導，最初進駐中環商廈的長實，雖然於1977年爆冷擊敗置地奪得當年地鐵公司的中環站上蓋項目，並發展成環球大廈，但當時長實只將項目拆售，而同期建成的華人行，則由長實保留作總部，只有小量樓面用於出租。
劉續指出，至1980年代本港經歷股災，當時樓市低迷，華資發展商開始認為除出售物業外，亦需要有長線收租物業維持穩定收入，故開始有較多華資發展商沾手中環商廈市場，除長實外，現時已成為中環第二大地主的恒地，便於2000年代與新地合作奪得地鐵香港站上蓋發展項目，興建成國際金融中心 1期及2期，成為本港新地標。
恒地近年連奪地王 擴中環版圖
恒地近年更先後投得美利道商業項目（現為The Henderson），以及中環新海濱3號商業地皮兩大項目，前者以每方呎樓面地價50,064元創下本港商業地皮每呎樓面地價最高紀錄，而後者則以中標價508億元成為本港最貴商業地皮。
事實上，中區商廈售價及租金走勢，與本港經濟息息相關。據萊坊數據，全港甲級寫字樓價格指數對上一次最大幅度調整，為1997年10月下旬金融風暴至2003年SARS，當時整個調整期長達6年，期內寫字樓售價指數暴跌73.7%。至2004年實施CEPA，香港經濟蓬勃發展，樓價指數才見復蘇。商廈市場近年高峰期於2018年出現，往後本港出現反修例事件及新冠疫情，令商廈售價調整期迄今已長達約6年之久。
業界料租金最快2026年回升
另據差餉物業估價署資料，截至去年底中區甲級商廈空置率已升至10%，較2022年8.7%增加1.3個百分點，為2004年後20年新高。至今年第二季，中區甲廈平均呎租則為87元，較2019年高峰期126元低31%，至於同期中區甲廈平均呎價則約2.7萬元（惟該季成交不足5宗），同為2010年後新低。
不過，劉健民指出，近期恒指走勢有回升之勢，而恒指往往預示未來兩三季的經濟表現，至於新一份《施政報告》整體對香港經濟影響正面，但需要時間兌現，短期內對寫字樓租賃幫助不大，預計明年中環甲級寫字樓租金將仍有3%下調空間，呎價則有約5%跌幅，但如果真的有大量中資企業在港擴充營業，核心區寫字樓空置率有望下降，2026年起租金有望回升。