土瓜灣5新盤擬今年推 涉4154伙 勢成啟德後 九龍另一新供應重鎮

明報記者

上周多個發展商舉行新春團拜，紛紛透露蛇年賣樓大計，其中不乏土瓜灣區內新盤。上述5個土瓜灣項目中，有4個屬於市建局項目，並於2021至2022年期間先後推出招標，其中最大規模為恒地（0012）於2021年9月以81.89億元投得的庇利街/榮光街項目，及後於2022年2月恒地引入希慎（0014）及帝國集團共同發展相關樓盤。整個項目將提供逾1200伙，並將分期發展，當中第1、3期已於去年9月入紙申請預售，分別提供360伙及288伙，為該4個項目中唯一已申請預售之樓盤，該兩期同樣預計於2027年8月落成，樓花期約30個月。

值得一提的是，上述地盤可建樓面約71.7萬方呎，當時每方呎樓面地價約11,414元，而據當年希慎公告，連同地價及建築費等，整個項目預計總成本約121.89億元，換言之，預計每方呎樓面成本價約為16,989元。另一規模較大之項目，則是長實（1113）2022年投得的鴻福街、啟明街及榮光街「四合一」項目，當年長實中標價為59.96億元，每方呎樓面地價約11,382元，該項目將提供約1000伙，長實早前公布項目計劃今年內推售，不過截至1月底地政總署資料，有關項目仍未申請預售。

市建局4項目約4年前樓市高峰招標

事實上，該4個土瓜灣地盤推出招標的時間，本港正值新冠疫情高峰，樓價反覆調整，以致地價亦受影響。如2021年12月嘉里（0683）投得的鴻福街/銀漢街市建局項目，當年中標價55.878億元，每方呎樓面地價12,519元，為該4個項目中最貴，項目擬建665伙。至於信置（0083）、招商局置地（0978）合作於2022年12月以23.88億元投得的榮光街/崇安街市建局項目，每方呎樓面地價僅約8571元，換言之，以樓面地價計，一年時間便跌價逾30%，該樓盤擬建458伙。

代理料倘不蝕賣難達至一定銷量

除市建局項目外，一向積極併購舊樓的恒地，旗下土瓜灣道72號項目亦擬今年推出，項目將分兩期發展，共涉約831伙。發展商早前指該盤計劃今年推售，由於樓盤屬舊契項目，故毋須申請預售，可隨時推出市場。

雖然今年土瓜灣區內有逾4000多伙推售，不過美聯住宅部行政總裁布少明指出，由於大部分項目均為與市建局合作樓盤，因此該局將會就推盤部署作出調整，不會一次過推出市場，為樓價造成壓力。不過，他又稱，近日港島區新盤首批折實均呎亦僅約1.8萬餘元，而土瓜灣部分項目每呎成本價已近1.7萬元，相信若不是「蝕住賣」亦很難做到「量」，至少首批價錢吸引，才可搶吸市場購買力。