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戴德梁行：東九商圈漸成形 近10年商廈呎價升兩成
【明報專訊】特區政府推出「起動九龍東」長達近10年，目標是要將啟德、九龍灣及觀塘一帶打造為香港新一代商務區，以配合香港經濟轉型；戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝接受本報訪問時指出，整個起動九龍東計劃算非常成功，不少大型企業和高端客戶均已落戶東九龍，雖然整體社區配套、交通等仍具改善空間，但東九龍商圈發展已漸趨成熟，近10年來，區內商廈呎價已上升逾兩成。
香港經濟活動頻繁，帶動市場對寫字樓需求不斷增加，傳統核心商業區的寫字樓更是供不應求，港府提出「起動九龍東」計劃，正可紓緩有關問題。
寫字樓樓面增至1480萬呎 佔全港23%
據戴德梁行的統計資料顯示，2012年第三季、即近10年前，東九龍寫字樓樓面只約900萬方呎，佔當時全港整體商業樓面的5127萬方呎約18%。至於現在，東九龍寫字樓樓面已增加至約1480萬方呎（不包括活化工廈的商業樓面），期內增加約580萬方呎或64%。
若以全港整體商業樓面計，目前東九商業樓面佔全港商業樓面約6457萬方呎的22.9%，存量佔比僅次於中區的24%，反映東九龍商務發展區已成形。
蕭亮輝分折指，過去東九龍的租戶以製造業、消費品租戶佔多，隨着東九龍發展漸見成熟，過去幾乎不見蹤影於東九龍的專業服務、房地產業務，已陸續進駐東九龍，租戶佔比約12%，連同保險業的租戶，兩類租戶佔東九租戶41%，反映高端租戶開始接受東九龍。
區內地標商廈現成交呎價約9300元
事實上，東九龍商廈售價亦隨着區域發展而上升，蕭亮輝稱，2012年東九龍地標商廈平均成交呎價約7700元，2018年旺市時呎價曾突破1.3萬元，及後因為2019年社會運動、2020年新冠疫情而回落，至現時每呎成交價約9300元，但近10年間仍然上升約21%。
不過，商廈租金因供應增加而受壓，實用面積呎租由近10年前的34.1元，下降15%至28.9元。另外，對近日規劃署及土木工程署就啟德5幅商業地，提交改劃文件，擬由商業轉作住宅用途，蕭亮輝表示支持有關改劃。
支持啟德5幅商業地改劃作住宅
他分析指，商業區處處講求方便，最重要是交通四通八達，然而跑道區遠離鐵路站，交通運輸配套亦未完全清晰，「如同孤島一樣」，較難打做成一個完善商圈；此外，跑道區地皮以住宅地佔多，住宅、寫字樓所需要的社區配套有別，反之，將地皮改劃作住宅，可令跑道區發展更加歸一。