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KOL蔣一洪：大馬樓市似20年前上海
【明報專訊】香港樓價高企，擁有自住樓已不容易，多購買投資物業更要支付高昂辣稅。在上海出生的蔣一洪（Lucy Jiang）、乃是開設教授買樓的收費課程的樓市KOL，卻能在馬來西亞大手掃貨，現時在大馬首都吉隆坡、檳城、新山、怡保及馬六甲共持有10項商住物業，市值約1700萬元令吉（約3145萬港元），她認為馬來西亞樓巿如20年前的上海，大有升值潛力。
Lucy出生於上海，2005年她19歲時考取獎學金來港入讀城市大學，2008年畢業後在港從事行政工作，月薪8000多元，與內地友人合租實用面積200多呎的小單位；之後Lucy與幾名朋友到馬來西亞進修、由Freeman Education舉辦的地產投資課程，學成歸來後於2012年首次踏上置業路，以自己的積蓄加上朋友及家人支持，湊夠27萬元首期上車，以270萬元買入黃大仙新麗花園單位，再於2014年以360萬元沽出，扣除10%額外印花稅及其他使費後，仍淨賺逾30萬元，與投入的27萬元首期比較，年多勁賺逾倍。此後她的投資範圍亦愈來愈廣泛，除了本港寫字樓外，亦買入泰國、馬來亞西及中國內地物業，至2016年中已投資12項本港及海外物業。
與上次、2016年6月的專訪已相隔5年半，Lucy本周二再次接受訪問時透露，她現已投資20多項本港及海外物業，並且以投資東南亞物業為主：「在本港買第二套或以上住宅物業要畀辣稅，而且樓價自從2019年以來亦已轉趨橫行，故此想賺錢要有持貨3至5年的心理準備；作為比較，東南亞樓市不單辣稅較少，而且變化較多，入場門檻亦較低。」
近年多港人移居 帶旺東南亞樓市
Lucy透露，她近年任職馬來西亞、泰國、柬埔寨及越南物業課程導師，以英語向當地人傳授買樓心得，包括如何物色低水物業，因此亦在當地取得不少地產人脈及盤源，於是於2018年成立另一公司PAGODA CAPITAL，代理海外、特別是東南亞樓盤來港銷售，提供由買樓、稅務、裝修至放租的一條龍服務，至今已代理10多個樓盤。
賣花讚花香，Lucy介紹，東南亞樓盤對不少港人有一定吸引力：「過去一兩年港人開始移民或移居，美國、英國、加拿大及澳洲是傳統的目的地，而東南亞亦有另外一批人留意，原因是距離本港比較近；我有幾個專業人士朋友在東南亞買樓後，送老婆及小朋友去當地居住，小朋友於當地讀哈羅國際學校，不需要像讀哈羅香港國際學校般往往要買學債，而且學費亦僅本港三分之一，這些朋友在本港大屋搬細屋，把原本居住的大屋出租，已經足夠支付老婆及小朋友在東南亞的生活費及學費。」
東盟增長可期 大馬法制健全
本身是上海人的Lucy，近年走遍大半個東南亞，認為不少國家現與20年前的上海、北京及深圳等內地大城市類似、經濟處起飛階段，樓價上升可期，「在未來一段長時間，東盟10國經濟增長料高於全球，原因是當地人口年輕，而且除了新加坡外，其他東盟國家均比較落後，人工低、地方大，將來會有很多工廠搬去。我早前到越南教授地產課程，反應很好，感覺是越南人很願意學習新事物、很期望去進步、很想去把握機會；而泰國近年落成的住宅已有自動泊車系統，這也反映人家很願意去投資科技，由此推動經濟增長。所以我覺得東南亞樓市升值潛力可觀，現在去投資的話，回報可以十分理想，作為比較，你現在才去深圳、上海買樓，要賺錢便不容易了。」
在東盟10國樓市中，Lucy目前認為最值得投資的是馬來西亞，「除了看增長潛力外，也要看風險管理，不少東盟國家經濟比較落後，法律系統亦不健全，個別更有資金管制，當中，馬來西亞在各方面均是比較完善的，它是前英國殖民地，英文是官方語言，像本港一樣奉行普通法，銀行體系也與本港相似，這樣的話，至少你會看得明白當地樓宇買賣合約，也可以找到本港銀行當地分行敘做按揭。最近我有些客戶購買了馬來西亞物業，因為疫情關係難以親赴當地簽約，發展商便把合約送來本港，在馬來西亞領事館官員見證下簽約，有能力做到這樣，除了馬來西亞政府積極招商引資外，亦反映當地法律系統能夠支持商業活動；比較之下，有些國家買樓根本便不需要律師，這樣的話，你是否有信心去買樓呢？」
市中心劏房租打工仔 回報近4厘
雖然馬來西亞樓市中長線看好，但Lucy指出，當地政府對外國人在當地置業有一些限制，例如往往只可以購買100萬元令吉（約185萬港元）或以上物業，而當地中產階級主要購買40萬至60萬元令吉的住宅，換言之，港人在當地購入100萬元令吉住宅後，再出售予當地人的客源較窄，坐等升值需時。
面對上述限制，Lucy其中一個破解之法，是近年所購入位於吉隆坡新金融區TRX附近新盤，面積高達2000方呎，而呎價僅500多元令吉，收樓後她將該三房單位改裝為四房，然後以劏房方式出租，每間房月租800元令吉，即該單位每月租金收入達3200元令吉、每年租金收入達38,400元令吉，對比買入價約100萬元令吉，租金回報率近4厘，高於按揭利率的3.2厘，租金足夠支付按揭供款有餘，可以輕鬆等升值。
她分析：「你在馬來西亞置業便一定要了解當地文化，當地的有錢人都是住獨立屋的，然後駕車上班，所以遠離市中心的優質獨立屋有價有市；但如果你像我一樣買樓是租給當地打工仔，他們在市中心返工，便會傾向租住市中心附近的分層單位，即使該單位細小些、甚至是劏房亦沒有關係」。
大馬全幢商業物業 呎價僅千港元
另外，Lucy亦與馬來西亞的合作伙伴購入怡保樓高3、4層的全幢商業物業，面積達7000多方呎，地下作餐廳用途，樓上則是酒店或零售，作價約300多萬元令吉，即700多萬港元，「呎價僅1000港元，升值潛力可觀」。
Lucy總結，包括獨資及合伙在內，她至今已在吉隆坡、檳城、新山、怡保及馬六甲等多個馬來西亞城市共同購入10個物業，現時市值達1700萬元令吉，以行動證明看好當地樓市。她表示：「香港經濟及樓市很發達，制度亦很完善，令我們香港人去到馬來亞西樓市投資時更有眼光，可以前瞻性看到當地美好的未來，所以今日便要重槌投資」。