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地監局提醒 購買境外物業要「把關」 冷靜考慮風險 清楚核實資料

香港樓價貴,單位面積細。不少香港人都喜愛購買境外物業,作為自住、旅遊、子女升學或投資之用。不過,所謂各處鄉村各處例,各地物業市場法規及買賣情況各有不同,若消費者未有考究清楚就作出買樓決定,恐怕隨時得不償失。

 

採訪:王文斌

編輯:鄭會強

Presented by:WAW Creation

 

 

現時法例並沒有規定,處理香港境外物業交易必須經持牌地產代理進行,即未持牌地產代理也可從事境外物業銷售。地產代理監管局(下稱「地監局」)行政總裁韓婉萍坦言,消費者經持牌代理購買境外物業較有保障,但消費者亦要明白問題根源及性質,如果問題源自發展商或物業項目本身出現問題,即使代理依足標準及指引行事,也不能確保物業不會「出事」。

 

投訴「爛尾」居多

地監局在2017至2021年接獲購買境外物業的投訴當中,佔九成是「未建成物業」,當中接近八成屬於「爛尾」,另外四成半關乎「保證租金回報承諾未有兌現」,5%是發展商向代理提供的資料不準確,引致代理向消費者提供不準確資料。韓婉萍指出,境外物業銷售未必如香港「貨如輪轉」,項目可能因建築資金不足而爛尾,消費者要了解發展商的財政實力及建築背景。

韓婉萍解釋,香港一手物業市場銷售監管行之有效,原因是香港有完善的監管制度,既監管理地產代理亦監管發展商。香港有一手住宅銷售條例及預售樓花同意方案,對發展商在興建及銷售樓花時作出完善監管;亦有土地註冊處及公司註冊處的查冊制度,可就業權擁有人或發展商背景等進行查究。然而其他國家未必有類同措施,假如境外的「源頭」監管不足,僅靠香港監管是無法減低買家面對的風險。

 

問題未必是代理責任

事實上,現時境外物業銷售問題,並不是規管中介或針對中介責任就可解決。韓婉萍表示,地監局主要監管持牌代理的操守,如果代理按發展商的資料進行推銷,日後發展商無法兌現承諾,未必有足夠證據證明是代理失職。她解釋,代理的資料來源很多時來自發展商,發展商提供的資料不準確,代理向消費者提供的資料就可能不準確。例如曾有投訴指露台面積與銷售說明不同,經調查發現問題來自發展商。所以消費者應自行把關,發現物業合約與銷售單張內容不同就要「醒目」,勿以為經中介就可以得到全面保障。

 

對「代理須持牌」有保留

對於消委會早前報告建議,規定所有從事銷售香港境外一手住宅物業的地產代理及營業員須根據《地產代理條例》取得牌照。韓婉萍解釋,聽起來像是理所當然,但不容許發展商推銷物業項目,是違反自由貿易原則,亦剝奪消費者直接向發展商購買物業的基本權利。另外,境外代理來港銷售物業,即使當時持有牌照及依足指引,但當物業在數年後出現問題,持牌人士又離開香港,局方亦難以執法。她強調,消費者要明白當中的限制,即使規管地產代理,也未必有百分百保障。另外,地監局會持續優化標準,惟在考慮任何加強保障消費者的措施時,要真正了解問題根源及性質,任何措施都必須合理及針對正確對象才可發揮效用,否則有機會令市民產生錯誤期望,以為得到保障而鬆懈。

對於未持牌代理可以不依從相關指引,很多人或會覺得很「著數」。韓婉萍認為這並非「漏洞」,相關指引是目前最謹慎的參考標準,即使有人不用遵守,但消費者卻可將標準作為參考,衡量相關人士的做法是否恰當。而相關廣告及宣傳品亦需列明「未持有牌照」,讓消費者識別以作選擇。

 

 

勿盡信樓盤推售資料

地監局對持牌地產代理廣告及宣傳品有嚴格規限,不可誇大其詞,採用令消費者認為物業無風險、高回報的字眼。韓婉萍一再強調,任何推銷資料只可當作參考,消費者不要盡信中介及發展商提供的有限資訊,並要自行「把關」核實資料,清楚自己購買物業目的及關注事項,了解當地法例限制、物業市場流通情況等。例如有些國家只容許境外人士購買一手物業,當地未必有二手市場承接。看到物業提供租金保證承諾亦要警惕,保證期後是否可維持回報。她強調物業是重要投資,最好諮詢當地專家,獲取獨立意見。甚至進行實地視察,了解物業周邊環境、治安及二手承接等情況是否符合期望。

 

小心「咁大隻蛤乸隨街跳」

她亦提醒消費者要作最壞打算,必須要冷靜想清楚。「貪字得個貧」、「邊有咁大隻蛤乸隨街跳」是中國人智慧,任何投資也不要因為是「心頭好」而只往好處想,因為買錯「手尾長」,消費者要跟當地人交涉,聘請專家處理,甚至跨境採取法律行動會很「頭痛」。所以購買物業前必須計算清楚,假如未有心理準備承受風險,「唔買好過買錯」!

 

消費者要「究」SMART

為提醒消費者小心購買境外物業,監管局積極進行廣泛宣傳和教育,在今年初推出電台及電視宣傳短片,印製《境外置業要「究」SMART》小冊子,設計「入屋」的宣傳口號:「境外樓花買唔買?計過風險先好買!」最近還製作四條動畫短片在Youtube頻道播放。另外,針對網絡世界的廣告滲入,亦已採用IT技術篩選可疑廣告。

 

 

持牌代理須提交四大「文件」

消費者不熟悉境外物業市場,很多時會依賴代理提供的物業及市場資料。為保障消費者,地監局向持牌代理發出「指引」,當中有四項重要資料必須提供,包括要向消費者提供盡職審查報告、法律意見書、書面警告聲明、重要資料單張,並要如實告知消費者有否「冷靜期」。

盡職審查報告:代理要就物業及發展商進行「盡職審查」,資料要由官方或金融機構等可靠來源取得。

法律意見書:當地對境外物業買家在購入、轉售、出租、按揭等方面的限制。

書面警告聲明:提醒消費者購買境外物業存在一系列風險。

重要資料單張:代理要根據地監局提供的清單,列出物業地址、單位面積、成交日期等重要事項。

 

持牌代理違規會受罰

持牌地產代理在銷售或發布廣告或宣傳物品時未有遵守相關指引,將有可能受到紀律處分。韓婉萍表示,罰則視乎嚴重性及有否重犯,可以是訓戒、遣責、罰款、吊銷牌照及暫時撤銷牌照等,如代理遭暫時撤銷牌照後仍繼續營業,即無牌從事地產代理工作,會屬刑事罪行。過去亦曾有代理未有在宣傳品列出廣告日期、物業編號、向消費者提供法律意見書等違規事宜,結果由地監局作出處罰。

 

地產代理監管局Youtube頻道

https://www.youtube.com/c/EstateAgentsAuthority

消費者教育短片:境外樓花買唔買?計過風險先好買!